Pandémie, obmedzenia, lockdowny. Práve za takýchto podmienok HB Reavis 30. septembra 2021 ohlásil otvorenie nákupného centra Nivy. Jeho doterajšia existencia potvrdila chuť ľudí nakupovať v kamenných obchodoch, najmä ak k svojej návšteve dostanú niečo navyše.
Šéf retailového lízingu Ivar Ličko však upozorňuje, že výzvy sa ešte neskončili. Komerčný prenájom sa bude musieť vyrovnať s rastúcimi cenami energií a obchodníkov zase čaká hľadanie rovnováhy medzi online a offline svetom.
Ako sa otváralo najväčšie obchodné centrum v období pandémie?
Spoločným menovateľom pre všetkých účastníkov retailového trhu bola veľ ká miera neistoty a nepredvídateľnosti.
Máte na mysli lockdowny?
Áno, išlo v tom období takpovediac o najväčších nepriateľov retailu. Obchodníci totiž museli mať zatvorené prevádzky, čo im znemožnilo realizovať tržby. Tu by som však chcel doplniť, že sa nás pandémia dotkla dávno pred otvorením.
Ako konkrétne?
Retailové projekty majú svoje fázy. V praxi to znamenalo, že keď sme na jar 2020 mali rozbehnutú komercializáciu projektu Nivy, tak udrel prvý lockdown. Realita tých dní sa niesla v znamení prokrastinácie. Nikto nevedel, ako dlho bude daný stav trvať, a tak obchodníci vo veľkej miere zmrazili svoje expanzné plány a čakali, čo sa bude diať. Aj my sme preto museli posúvať naše otvorenie. Som hrdý, že sa nám podarilo otvoriť centrum Nivy až s 90- percentnou prenajatosťou, čo považujem v čase opakovaných lockdownov za obrovský úspech.
Poznačila pandémia aj slávnostné otvorenie?
Napriek tomu, že sme otvorili celý projekt naraz, čo bolo s ohľadom na jeho veľkosť prelomové, tak bol program grand openingu výrazne limitovaný protipandemickými opatreniami. Predtým platilo, že všetci zainteresovaní chceli návštevníkovi ukázať, čo nové nákupné centrum prinieslo. Chceli sa odprezentovať v čo možno v najlepšom svetle, pretože prvá návšteva často rozhoduje o tom, či sa zákazník vráti alebo nie.
Čaro teda vyprchalo?
Všetci sme boli radi, že sme mohli otvoriť, a zároveň sme vtedy nevedeli, ako dlho budeme otvorení, kým nezasiahne ďalší lockdown.
Čo priniesol prvý rok fungovania?
Napriek ťažkým začiatkom sa nám darilo napĺňať ciele, ktoré sme si stanovili. Za rok máme návštevnosť na úrovni takmer 13 miliónov návštevníkov, takže si dovolím skonštatovať, že sme horúcim adeptom na najnavštevovanejšie centrum na trhu.
- Prvé výročie
Výstavba Nivy centra začala v máji 2017 a otvorené bolo v septembri 2021. Okrem svojej funkcie dopravného uzla Bratislavy ponúka parkovisko s viac ako dvetisíc miestami a cyklovežu. Výhľad na mesto zaručuje zelená strecha s 500-metrovým bežeckým okruhom, dvoma workout zónami a dvoma detskými ihriskami či grilovacou zónou. Zážitky ako aj pravidelné akcie a zľavy zabezpečuje aplikácia Ahoj Nivy!, ktorá má už vyše 81-tisíc stiahnutí.
Neprispeli náhodou k tomu aj cestujúci z autobusovej stanice?
Celkom nás prekvapilo, že podiel týchto návštevníkov nie je taký signifikantný, ako sa očakávalo. Z hľadiska retailového biznisu to je dobrý signál. Ukazuje to, že nie sme iba prechodná stanica pre cestujúcich. Stanicou ich prejde približne sedemtisíc denne.
Trh sa ešte nespamätal z pandémie a už musí čeliť energetickej kríze a inflácii. Ako to zmenilo požiadavky nájomcov?
Počas dvoch rokov covidu museli obchodníci riešiť takzvaný ponukový šok. Zákazníci síce ostali doma, ale spotrebu neznížili. Problémom bolo, ako k nim tovar dostať. Preto sme zaznamenali nárast e-commerce. Dnes však pozorujeme šok na oboch stranách. To znamená, že aj zákazníci menia svoje správanie a nikto nevie, kam to vyeskaluje. Práve preto je ešte dôležitejšie, aby obchodníci realizovali tie správne rozhodnutia.
V akom zmysle?
Dnes nejde ani tak o expanziu na nové trhy ako o stabilizáciu a realokáciu v rámci trhu. Okrem toho by obchodníci mali byť v správnom projekte na správnom mieste, čo vytvára zvýšené požiadavky aj na nás prenajímateľov. V súčasnosti od nás partneri očakávajú vyššiu mieru flexibility práve pre pokračujúcu mieru neistoty. Musíme tak dobre poznať biznis každého jedného partnera, nájsť synergie, aby sme vedeli naplno využiť potenciál, ktorý je na oboch stranách.
Ako energetická kríza postihla vás ako prenajímateľov?
Aj my sa musíme správať ekonomicky a, úprimne povedané, nevieme, čo nás čaká. Spoločne s nájomníkmi však pravdepodobne budeme mu sieť nájsť kľúč, ako pretaviť rastúce ceny energií do koncových cien. A to bude veľká výzva. A takisto sa budeme musieť všetci z hľadiska hospodárnosti správať zodpovedne. My sa stále snažíme pre návštevníkov zabezpečiť príjemné prostredie. Ide totiž o jeden z dôležitých faktorov hodnotenia, takzvaný welcome attitude. Rozhoduje o tom, či si zákazník dané centrum obľúbi.
Čo teda bude rozhodovať o tom, kde sa nájomcovia rozhodnú otvoriť si obchod?
Musíte na trhu ponúknuť niečo, čo je moderné, funkčné a dlhodobo udržateľné, niečo s pridanou hodnotou. A hlavne držať krok s dobou. Nám zafungoval takzvaný mix-used projekt (projekt zmiešaného využitia), v rámci ktoré ho zastrešujeme viacero funkcií. Konkrétne ide o hlavný dopravný uzol v rámci mesta a obrovskú gastrozónu. Ďalšou pridanou funkciou je zelená strecha, ktorá je prístupná verejnosti a poskytuje miesto na oddych pre zamestnancov okolitých prevádzok aj biznisovej štvrte, v ktorej sa nachádzame. Nuž a, samozrejme, sú tu obchody. Takže ide o mix služieb, ktorý je v súčasnosti potrebný, pretože, ako som už spomenul, správanie zákazníkov sa mení.
- Niečo pre každého
Počas roka Nivy centrum otvorilo takmer 40 nových prevádzok, od módy až po gastronómiu. Medzi nimi sa nachádza aj prvá Comma na Slovensku, ale aj KFC a množstvo nových gastrokonceptov. Nedávnym prírastkom je concept store SOM Store, ktorý zastupuje popredných slovenských módnych tvorcov. Portfólio značiek onedlho doplní obľúbený gastro koncept Vapiano, ale aj značka Dajana Rodriguez či značka Yoyoso s bytovými doplnkami. Kompletný zoznam prevádzok nájdete TU.
Ako sa mení?
Na úvod treba vysvetliť, že každý projekt je akýsi vzťahový trojuholník. Na jednej strane sme my, prenajímatelia, ktorí doň prinášajú určitú víziu, ktorou oslovujeme obchodných partnerov. Väčšinou ich na spoluprácu presvedčí práve spomínaná pridaná hodnota. Následne si vytvoríme určitý vzťah, do ktorého prichádza tretí aspekt, zákazník. Ten nám na konci dňa vystaví vysvedčenie. A ak túto spätnú väzbu vnímate, tak na ňu môžete reagovať vrátane zmien správania, ktoré sa len za posledný rok radikálne menilo. Počas pandémie sme v rámci svojich skúseností spozorovali, že návštevy boli menej časté, ale ľudia míňali viac. Teraz zase vidíme, že sa už neboja chodiť do obchodov, cítia sa bezpečne. Čiastočne aj pre spomínané zmiešané využitie, napríklad naša zelená strecha sa stala miestom, kde sa ľudia radi stretávajú a trávia voľný čas.
Stále teda platí, že ľudia chcú chodiť do obchodov...
Vyzerá to tak, že áno. Ukazujú to aj výsledky obchodníkov, ktorí počas pandémie zanevreli na socializačnú potrebu ľudí a vrhli sa iba do sektora e-commerce. Nevyplatilo sa im to, pretože boom už utícha a vidieť, že online svet predsa len nedokáže existovať bez kamenného obchodu. Pozorovať to možno na lojalite zákazníkov, ktorá je v kamennom obchode iná a končí sa častejšie nákupom. Obchodníci preto musia nájsť rovnováhu medzi online a offline svetom, napríklad kombináciou služieb ako vyzdvihnutie tovaru z e-shopu v kamennom obchode a snažiť sa prilákať zákazníka do predajne, kde ho dokážu obslúžiť omnoho komplexnejšie.
A aké výzvy či plány čakajú v tejto súvislosti vás?
Hlavná výzva bude udržať a rozvíjať zmiešanú funkciu, ktorá nie je len o nakupovaní. Dôležité je aj budovanie vzťahu medzi nájomníkmi, s ktorými chceme intenzívnejšie spolupracovať. Výzvou budú i energie. V pláne však máme rozšíriť existujúci mix obchodov, ktorý je už dnes na slušnej úrovni. Spustili sme mikroprojekt podpory rozšírenia ponuky pre rodiny s deťmi. Stretávame ich na zelenej streche či v pasáži a vidíme priestor na posilnenie špecializovaných detských obchodov v oblasti detskej módy alebo aktivít pre deti. Predstavujeme si to tak, že si mamička bude môcť nakúpiť všetko, čo potrebuje, oddýchnuť si a o jej dieťa sa pritom postaráme. Takisto by sme chceli posilniť segment trávenia voľného času a zábavy, pričom detaily zákazníkom včas prezradíme.
- Ivar Ličko
Pôsobí od roku 2020 ako head of retail leasing. Vedie tím, ktorý má na starosti retailových klientov Nivy centra, najväčšieho multifunkčného projektu na Slovensku. Okrem toho viac ako osem rokov viedol vlastnú retailovú agentúru, ktorá sa venovala lízingu a poradenstvu v oblasti retailu. Svoju kariéru začal v spoločnosti HB Reavis ako retail leasing manager, kde mal na starosti kompletné portfólio nákupných centier Aupark.
