Napriek recesii na trhoch stavebníctva v západnej Európe, najmä v Nemecku, Španielsku a vo Veľkej Británii, ťažia najväčšie paneurópske stavebné firmy ako Vinci, Bouygues, Hochtief a Skanska z veľmi silného dopytu v strednej Európe.

Tento trend možno pozorovať vo všetkých krajinách regiónu, rovnako v trhových segmentoch ako stavebníctvo, rezidenčné a komerčné nehnuteľnosti. Predpokladá sa, že miera rastu stredoeurópskeho sektora stavebníctva zostane v porovnaní so „starými“ členskými štátmi Európskej únie vysoká.

Výnimkou je Maďarsko, ktoré však prechádza „bolestivou“ fiškálnou reformou. Isté spomalenie v oblasti dopytu sa v poslednom čase prejavuje aj v Českej republike, ktorá má v súčasnosti druhý najväčší stavebný trh v strednej Európe (po Poľsku). Rastúce vstupné náklady v dôsledku nedostatku kvalifikovanej pracovnej sily a drahších materiálov výrazne ohrozovali v predchádzajúcom období prudký rozvoj v celom regióne.

Dva nové členské štáty EÚ, Rumunsko a Bulharsko, dosiahli v oblasti výstavby v roku 2007 impozantnú mieru rastu 34 percent (Rumunsko) a 17 percent (Bulharsko) v porovnaní s predchádzajúcim rokom – ide o najvýraznejší rozmach v regióne. S rastúcim hospodárstvom a prístupom k rozvojovým fondom EÚ bude rumunské a bulharské odvetvie stavebníctva pokračovať v expanzii najrýchlejšou mierou rastu v EÚ.

Hypotekárnu krízu v USA a z nej vyplývajúcu úverovú krízu napriek tomu cítiť aj v strednej Európe. Spolu s pomalším hospodárskym rastom, rastúcimi úrokovými sadzbami, obavami z inflácie, poklesom spotrebiteľskej dôvery a všeobecne negatívnym názorom na nehnuteľnosti v globálnom meradle sa často hovorí o prasknutí realitnej bubliny.

Pri pohľade na aktívne burzy nehnuteľností v strednej Európe trend od začiatku roku 2007 prudko klesá, pričom väčšina obchodov sa realizuje so zľavami od 40 do 80 percent z čistej hodnoty aktív. Predaj majetku sa javí ako „príkaz dňa“, keďže silne zadlžení developeri hľadajú možnosti získať hotovosť na doplnenie svojich súčasných finančných tokov, aby mohli splácať úroky a dlhy/úvery.

V niektorých krajinách sú dopady mimoriadne bolestivé. Zdá sa, že pobaltské krajiny, Rumunsko a Bulharsko, kráčajú v ústrety tvrdému pádu, zatiaľ čo Česká republika a Poľsko ukazujú väčšiu odolnosť a jazvy sú menej viditeľné. Okrem toho stredoeurópsky investičný trh s nehnuteľnosťami ovplyvnili aj investori zameriavajúci sa viac na východ, na novovznikajúce trhy v Rusku, na Ukrajine a v Turecku, kde možno dosiahnuť vyššie výnosy.

Je zrejmé, že prudké stláčanie výnosov v strednej Európe sa skončilo. To znamená, že hlavnou hnacou silou ziskov investorov bude zvyšovanie nájomného, pričom kľúčom udržateľného úspechu v regióne bude rozumné riadenie aktív.

Najaktuálnejšie štatistiky objemu investícií odrážajú náročné prostredie, a to poklesom objemov v priemere o 20 percent v prvom štvrťroku 2008, v celom regióne. Zložité podmienky na realitných trhoch sa zrejme prelejú do sektora stavebných materiálov a do stavebného odvetvia, ktorých rast bol poháňaný veľkolepým rozmachom v oblasti nehnuteľností v posledných troch – štyroch rokoch.

Najdynamickejší rast sa v nasledujúcich rokoch očakáva v stavebníctve. Výrazný prílev prostriedkov z fondov EÚ a v minulosti chýbajúce investície do výstavby a modernizácie diaľnic, ciest, mostov, železníc a mestských verejných sietí poukazujú na vysoký rastový potenciál tohto sektora. Napríklad Poľsko plánuje vynaložiť v období rokov 2008 – 2013 sumu 110 mld. EUR na program infraštruktúry (vrátane modernizácie dopravného systému), pričom vyše polovica nákladov sa pokryje prostriedkami z fondov EÚ. Verejno-súkromné partnerstvá navyše vytvárajú príležitosti pre rozsiahle projekty výstavby, aj keď sú zatiaľ len v počiatočnej fáze svojho rozvoja v rámci regiónu.

Trh s nehnuteľnosťami na bývanie zaznamenáva neustály rast, ktorý odzrkadľuje obrovský nedostatok moderných kvalitných bytových priestorov, najmä v Poľsku, Rumunsku a Bulharsku. Dopyt po nehnuteľnostiach na bývanie zvyšujú aj rastúce príjmy, ktoré možno použiť na kúpu nehnuteľnosti a zlepšujúce sa trhy s hypotekárnymi úvermi. Prognózy dopytu po nehnuteľnostiach na bývanie však naznačujú, že aktuálne výsledky pozorované vo väčšine krajín sa v tomto segmente nezopakujú.

V oblasti komerčných nehnuteľností sa pod vplyvom pokračujúceho prílivu zahraničných investícií, rýchleho rastu cestovného ruchu a obchodu, prudkej expanzie lokálnych spoločností vytvoril veľký dopyt po kancelárskych, maloobchodných, hotelových, priemyselných a logistických priestoroch.

Na čele vedúcich stavebných spoločností v strednej Európe stojí švédska stavebná spoločnosť, developer a poskytovateľ súvisiacich služieb Skanska CS, ktorá zaznamenala kombinované výnosy v Českej republike a na Slovensku vo výške takmer 1,3 mld. EUR, ale v rebríčku Top 500 v strednej Európe klesla v tomto roku z 98. na 114. miesto. Medzi tri najúspešnejšie stavebné spoločnosti patrí aj Metrostav, súkromná česká stavebná spoločnosť, ktorá si udržala druhé miesto z minulého roku (164. miesto v rebríčku Top 500), a poľská kótovaná spoločnosť Polimex-Mostostal, ktorá vďaka 54-percentnému zvýšeniu tržieb z predaja postúpila v rebríčku Top 500 na 169. miesto. Obidve spoločnosti zatiaľ rastú organicky, ale zároveň hľadajú príležitosti expandovať v regióne prostredníctvom akvizícií.

Poľská stavebná firma Skanska S.A.,postúpila na 200. miesto v poradí s 24-percentným zvýšením výnosov. Do rebríčka sa dostali aj štyria nováčikovia: ZPSV, španielska dcérska spoločnosť spoločnosti OHL so sídlom v Českej republike, Hidepito (Maďarsko) a Warbud (Poľsko), ktorých vlastníkmi sú Vinci a SCT, najväčšia slovinská stavebná spoločnosť.

Fúzie a akvizície v strednej Európe zostali na rekordnej úrovni, keďže v roku 2007 bolo v sektore stavebníctva ohlásených 41 dohôd. Veľa výrobcov stavebných produktov pôsobiacich na roztrieštených trhoch sa stalo cieľom súkromných majetkových zdrojov (private equity), ktoré podporujú odkúpenie akcií vlastným podnikovým vedením alebo fúzie zamerané na rast podniku a výnosnosť investícií. Napríklad Advent International, private equity fond, získal 70-percentný podiel v skupine KAI (bulharský výrobca obkladačiek) a fúziou dvoch veľkých výrobcov obkladačiek, Opoczno a Cersanit, sa posilnilo postavenie skupiny v Poľsku.

V sektore stavebníctva došlo na trhoch strednej veľkosti k akvizícii konkurentov európskymi stavebnými spoločnosťami s vysokými obratmi, ktoré sa zameriavajú na konsolidáciu trhu a geografickú expanziu. Rakúsky gigant Strabag bol v akvizíciách spoločností v regióne najaktívnejší. Kúpil už spoločnosť NCC Roads v Poľsku a niekoľko iných menších spoločností.

Skúsenosti Deloitte a počet malých a stredne veľkých transakcií v sektore ukazujú, že dochádza k poklesu počtu strán zaujímajúcich sa o verejné súťaže, čo sa prejavuje v nezavŕšených dohodách alebo v nižších oceneniach. Tento trend je v súlade s postupne klesajúcimi koeficientmi obchodovania európskych stavebných spoločností od polovice roku 2007, kedy sa dosiahol historicky najvyšší koeficient hodnoty podnikania a EBITDA vo výške 12,5.

Autor je riaditeľ, finančné poradenstvo a Kurth Werth, partner, finančné poradenstvo.