Symbióza online a offline nakupovania sa prejavuje aj v Auparku. Najmä elektro obchody a módne značky potrebujú byť videné zákazníkmi aj v kamenných predajniach, vysvetľuje Martin Šmigura, investičný riaditeľ WOOD & Company.
Aupark si aj počas druhého roka pandémie udržal vysokú mieru obsadenosti. Ako sa to podarilo?
V prvom rade je to preto, lebo nájomné zmluvy máme na strednodobé a dlhodobé obdobia. Zmluvy cez pandémiu neexpirovali, iba malé percento. Nákupnému centru sa, napriek pandémii, darilo dobre, preto nájomcovia nemali dôvod odchádzať. Svoju rolu hrali aj fenomény “väčšieho košíka” a “odloženej spotreby”. Vďaka prvému ľudia kupovali síce menej často, ale robili o to väčšie nákupy. Ten druhý ukázal, že ľudia v čase uvoľnenia opatrení vo veľkom robili nákupy, ktoré počas lockdownov odkladali. Z debát s nájomcami vnímame, že im podnikanie v Auparku dáva dlhodobý zmysel vďaka stabilnej návštevnosti a kvalite tohto destinačného centra. K zotrvaniu nájomcov prispeli aj štátne kompenzácie za výpadky tržieb počas lockdownu.
Čo znamená, že Aupark je destinačné centrum?
Nákupné centrum ponúka zákazníkovi komplexný mix zážitkov, ktoré ho motivujú zvoliť si toto miesto ako destináciu pre trávenie svojho voľného času. Na rozdiel od bežných centier, ktoré človek využíva len ako zastávku na naplnenie niektorej z potrieb, sem ľudia chodia nielen za nákupmi, ale aj čisto za zábavou či oddychovými aktivitami.Generuje nám to pomerne vyššiu návštevnosť ako konkurencii, a aj do budúcna plánujeme toto zameranie posilňovať.
Ako hodnotíte výnosy nového podfondu AUP Bratislava za vlaňajšok?
Hodnota akcie podfondu za rok 2021 stúpla o 5,63 %, čo je v kontexte opakovaných vĺn lockdownov a obmedzení veľmi úspešný výsledok. Navyše podfond reálne zarábal až od mája, keď sa dokončila kúpa Auparku. Vlaňajšie výsledky potvrdzujú, že je stabilným investičným aktívom, ktoré chráni investorov pred infláciou. Tá bola vlani na Slovensku na priemernej úrovni 3,2 %.
Zdravý mix značiek
Aupark označujete ako prémiové nákupné centrum. Vzťahuje sa táto charakteristika na portfólio zákazníkov či na nájomcov?
Je to kombinácia oboch. Prieskumy nám ukázali, že príjmovo je naša zákaznícka báza solventnejšia a mladšia. V porovnaní s konkurenciou má priemerný návštevník Auparku o 30 % vyššie príjmy. Je ochotnejší míňať viac na luxusnejšie tovary a služby. Aj preto tržby nájomcov rastú dlhodobo rýchlejšie ako priemerné tržby retailu na Slovensku. Záleží nám na zdravom mixe značiek a medzi nájomcami nájdete aj zaujímavé zastúpenie luxusnejších obchodov. Cielime primárne na vyššiu strednú triedu zákazníkov.
Aupark spĺňa štandardy štvorhviezdičkového nákupného centra. Ide o podobné hodnotenie kvality ako pri hoteloch?
Je to štandard kvality, ktorý je vyhodnocovaný nezávislým auditorom. Štvorhviezdičkové centrum je v hodnotení kvality veľmi vysoko. Pri zvyšovaní kvality sa investuje najmä do dodatočných služieb v obchodnom centre, čo Aupark robí. Po rozsiahlej rekonštrukcii pred pár rokmi sa zvýšila napríklad kvalita hygienických zariadení, pribudli detské kútiky, “upgradoval” sa food court.
- Martin Šmigura (41)
Vyštudoval finančný manažment na Fakulte manažmentu Univerzity Komenského v Bratislave. Kariéru začal ako analytik v spoločnosti PwC. Od roku 2004 pôsobí v spoločnosti WOOD & Company, kde momentálne zastáva pozíciu investičného riaditeľa a je okrem iného zodpovedný aj za realitné aktivity skupiny na Slovensku.
Lokalita s obrovským potenciálom
Je poloha Auparku konkurenčnou výhodou?
Určite. Centrum je výborne dostupné pri diaľnici, má veľkú spádovú oblasť v Petržalke, v okolí Bratislavy, ale aj za hranicami. Ďalšou devízou je blízkosť Sadu Janka Kráľa, ktorý má veľký potenciál na pritiahnutie návštevníkov. Intenzívne komunikujeme s mestom ako môžeme pomôcť pri jeho revitalizácii.
Do akej miery je pre vás oživenie Sadu Janka Kráľa aktuálne?
Je pre nás dôležité, aby tento najstarší verejný park v strednej Európe vyzeral pekne. Mestu záleží na tom, aby tu ľudia trávili čas plnohodnotne a mali kde zaparkovať. Viem, že sa plánuje rekonštrukcia parku v dvoch krokoch. Začne sa menšími zásahmi a neskôr pribudnú aj väčšie cez verejnú architektonickú súťaž. Má pribudnúť verejné parkovisko. Konkrétne plány ešte nepoznáme, ale sme pripravení mestu podať pomocnú ruku. Napokon, na údržbu parku prispievame už dnes.
Ako plánujete reagovať na urbanistické koncepty a stavebný boom v blízkosti nákupného centra?
Tým, že sa Petržalka bude zahusťovať a rásť, tak nám to prinesie aj nových zákazníkov a zvýši sa footfall. To je počet ľudí, ktorí prejdú centrom v istom čase. Zaujímavo vyzerá bytový projekt Liget v tesnej blízkosti Sadu Janka Kráľa. Developer sľubuje budúcim majiteľom luxusné byty s nadštandardným vybavením. Keďže sú to byty pre vyššiu príjmovú vrstvu obyvateľov, tí nájdu v Auparku prirodzené miesto na nákupy, zábavu a relax.
- Prečítajte si tiež:
Bratislavský Aupark sa chce viac zamerať na oblasť stravovania a voľného času
Šoltýs z Wood & Company: S Auparkom chcem bežať na dlhú trať
Bratislavský Aupark zmení majiteľa, prejde do rúk Wood & Company za takmer pol miliardy
Trend v nakupovaní: kliknúť online a ísť do obchodu
Aj vďaka rozvoju e-commerce sa stále viac hovorí o trende “click and mortar”, teda o spájaní online a offline nakupovania. Registrujete tento model nakupovania?
Iste. Pandémia síce zmenila nákupné správanie zákazníkov, ale len dočasne. Nie každému vyhovuje dostať šaty kuriérom v krabici, zistiť, že nie sú dobré a opäť ich baliť a posielať späť. Preto prirodzene vznikol trend „click and mortar“ a pandémia ho ešte viac akcelerovala. Dnes je už bežné, že ľudia nakúpia cez e-shop a tovar si prídu prebrať do obchodu alebo showroomu. Vidíme to najmä pri oblečení, obuvi, parfumoch, športových potrebách, knihách a elektronike. Teda sortimente, ktorý je pre Aupark kľúčový. Zákazník popri preberaní takéhoto tovaru nakúpi aj v iných obchodoch alebo si dá kávu, či obed. Takže z toho profituje celé centrum.
Mohol by byť Aupark vlaková loď online značiek, ktoré sa rozhodnú otvoriť svoje kamenné predajne?
Určite áno. Máme už viacero obchodov, ktoré fungujú aj ako showroomy na promovanie značky. Stavili na svoju vizibilitu v obchodnom centre, kde je veľká návštevnosť. Ide napríklad o obchody s elektronikou od firmy Apple. Hoci zákazníci si možno nakúpia ich tovar online, je ale pre nich dôležité vidieť ho naaranžovaný v peknom priestore. Podobne to platí aj pri šperkoch či módnom oblečení. Naše obchodné centrum je preto prirodzenou voľbou na otvorenie kamennej pobočky pre e-commerce predajcu.
Centrum je silné v módnom segmente, gastre a zábave. Plánujete ich naďalej posilňovať?
Vidíme priestor na rozšírenie gastronomických prevádzok ale aj zábavy. Ku kinu, wellness konceptu SAUNIA a fitness by sme radi pridali ďalšie priestory určené na trávenie voľného času, ale podrobnosti ešte nebudem uvádzať. Uvažujeme o zaujímavých konceptoch zábavy, ktoré v iných centrách nie sú. Tie budú atraktívne ako pre súčasných, tak aj nových návštevníkov.
- Aupark v číslach
- 59 600 m2 je hrubá prenajímateľná plocha,
- 231 obchodných jednotiek,
- 2 200 parkovacích miest.
Zdroj: WOOD & Company
