Realitný biznis sa čistí

Realitný trh sa pohybuje ako na sínusoide. Keďže v rôznych cykloch klesá a stúpa, čím sa výrazne mení jeho atraktivita, láka neskúsených dobrodruhov s vidinou rýchleho zbohatnutia.

Mnohým sa to aj skutočne podarí, no po viacerých zasa ostávajú sklamaní klienti, samosprávy či nepredajné rozostavané projekty. Táto skupina môže aj za množstvo právnych problémov, ktoré musia napokon riešiť renomované kancelárie.

Akvizičné míny

Developeri potrebujú právnikov v niekoľkých prípadoch. Jedným z najdôležitejších je akvizícia pozemkov a celých projektov. Bežnou praxou je prevzatie celej investorskej firmy, takzvanej SPV (Special Purpose Vehicle), v ktorej je už zahrnutý pozemok aj s prípadnými potrebnými povoleniami, no na druhej strane aj s nášľapnými mínami z iných obchodných vzťahov. Fínska developerská spoločnosť YIT Reding napríklad aj preto preferuje projekty aspoň s územným rozhodnutím.

Navyše prvotná fáza vybavovania dokumentov je na Slovensku neslávne známa pochybnými praktikami. Aby neskôr nehrozili problémy, dôležitá je dôkladná due diligence pri prevzatí projektu. „V čase boomu to bývalo približne päť až desať akvizícií ročne, dnes sú to dve až štyri,“ hovorí Martin Kluch z právnickej firmy Hamala Kluch Víglaský (HKV).

Podľa neho problémy čakajú najmä pri preverovaní vlastníctva do minulosti. Spomína aj prípady, keď si pozemky pod hotovými novostavbami nárokovali pôvodní majitelia. A keď už na parcele stojí napríklad obchodné centrum, s vlastníkom neostáva iné, ako sa dohodnúť.

Časté sú aj praktiky developerov, keď si navzájom kúpia parcely susediace s konkurenciou a formou námietok a odvolaní blokujú povoľovací proces. Známy je prípad zo severozápadného okraja Bratislavy pri diaľnici D2 a ceste do Záhorskej Bystrice. Konkurenčný boj je jedným z dôvodov, prečo ešte táto atraktívna zóna nie je masívnejšie zastavaná. Tu však právnici nepomôžu.

Zdroj: Profimedia.cz

Dodávatelia a banky

Jedným z najväčších zmluvných dokumentov, ktoré developer podpisuje, je zmluva s generálnym dodávateľom výstavby. Tak, aby bolo možné uplatniť prípadné reklamácie a na druhej strane, aby investor nemeškal s vyplatením zádržného. „Spory medzi dodávateľom a developerom sú čoraz častejšie,“ hovorí M. Kluch. Podľa neho je najbežnejším dôvodom kvalita dodaných prác a materiálov, ktoré sa investorovi nepozdávajú. Potom ich odmietne zaplatiť a následný proces označuje právnik ako „vojnu znaleckých posudkov“.

Jednorazové investorské firmy zriadené s cieľom výstavby navyše niekedy smerujú po dokončení projektu rovno do konkurzu a vyplatenia nárokov sa už dodávatelia a niekedy aj klienti dočkajú len ťažko. „Pri dnešnom stave slovenského súdnictva radíme skúsiť sa s druhou stranou dohodnúť a súdiť sa až ako poslednú možnosť,“ konštatuje právnik z HKV. V prípade problémov s vyplácaním faktúr alebo so splácaním úveru zo strany developera sú navyše prvým čakajúcim banky.

V minulosti sa „trhali“ o projekt a boli ochotné zľavovať zo svojich podmienok na úročenie či vlastné zdroje developera, čo sa v súčasnosti v niektorých prípadoch ukazuje ako vážny problém. Aj preto sa dnes situácia mení. Najväčšie banky majú štandardne stanovené podmienky a tieto poskytujú každému investorovi. Ak chce developer dosiahnuť lepší výsledok, môže počkať na rozhodnutie zahraničnej matky tej-ktorej banky. A o pol roka sa pravdepodobne aj tak dozvie, že „to nejde meniť“.

Ostávajú skúsení

Rovnako ako sa v dnešnej dobe čistí realitný biznis od dobrodruhov, tak sa mení aj postavenie a skúsenosti právnických firiem pôsobiacich v segmente. Medzi najväčšie patria White & Case, Allen & Overy či Dentons (bývalý Salans). V minulosti mali zahraničné firmy silné postavenie, miestne kancelárie ešte nepoznali medzinárodne štandardy. Dnes však pozícia domácich hráčov silnie a z veľkej časti tých najväčších oslovujú veľké zahraničné spoločnosti. Tunajší developeri sa zase kvôli lokálnym skúsenostiam i výške poplatkov obracajú na miestnych.

Väčší investori majú vlastných právnikov a externé firmy si najímajú len pri veľkých obchodoch. Čoraz dôležitejšou sa stáva práca a osoba samotného právnika, a nie spoločnosť napísaná na vizitke. „Špekulantov, ktorí chceli rýchlo kúpiť a ešte rýchlejšie za dvoj- až trojnásobok predať, pomaly ubúda,“ hovorí M. Kluch. Aj to pomáha trhu zbaviť sa najčastejších problémov. Stále si však podľa neho niektorí developeri myslia, že všetok právny servis zvládnu sami. No ak sa popália, riešenie je zvyčajne veľmi náročné a málokedy úplné.

Kým v časoch stavebného boomu sa investori nezaujímali o detaily a jednoducho nakupovali, dnes sú náročnejší. Na druhej strane zahraničné spoločnosti majú stále problém pochopiť tunajšie špecifiká developmentu, vlastníctva a získavania povolení a pri vyberaní projektov a spracovávaní zmlúv sú mimoriadne pozorní.

Ako to vidia veľkí

Na realitnom trh ostali v súčasnosti predovšetkým tí skúsenejší hráči. Krízu nasledujúcu po roku 2008 prežili totiž len silní a zdraví, čo je, prirodzene, ovplyvnené veľkosťou ich portfólia i kvalitou samotných projektov. Obmedzené zdroje a prístup k úverom viedli k odchodu jednorazových firiem z trhu. „Takže aj v dôsledku tohto jadro našich klientov tvoria veľkí a stredne veľ kí domáci a zahraniční investori,“ hovorí Peter Kubina, lokálny partner advokátskej spoločnosti Dentons.

Títo pokladajú externého právneho poradcu za štandardnú službu. Menší sa, naopak, snažia usporiť. Šetrenie na úkor právnikov pokladá P. Kubina za nesprávne najmä preto, že keď už vypukne problém, je konanie drahšie a má menšiu šancu na úspech. Za problematický označuje zastaraný systém územného plánovania a stavebného i kolaudačného konania. Najmä na dlhé lehoty i na nejasnosti pri vydávaní povolení sa sťažujú aj developeri. „V dôsledku toho už bol zmarený nejeden kvalitný projekt,“ konštatuje P. Kubina.