Investície do priemyselných nehnuteľností nie sú natoľko známe, ako iné typy investičných fondov. Prečo sa skupina ARETE rozhodla venovať práve tomuto typu investícií?
Portfólio nášho prvého fondu bolo rezidenčné a uzavreli sme ho s vysokým zhodnotením. Pri príprave stratégie druhého fondu sme spravili dôkladnú analýzu všetkých tried nehnuteľnostných aktív a jednoznačne sme sa rozhodli pre priemyselné nehnuteľnosti. Je to aktívum, ktoré je z dlhodobého hľadiska a pohľadu volatility najstabilnejšie. Zároveň je výnosnejšie ako ostatné druhy nehnuteľností.
Vychádzame aj z toho, že logistické a výrobné firmy skrátka potrebujú priestory. Musia niekde vyrábať, predávať aj skladovať produkty a tieto firmy sú chrbticou celej ekonomiky. 40% HDP Českej republiky tvorí výrobný sektor. Slovensko, podobne ako Česká republika, patrí v EU k najpriemyselnejším krajinám s podielom na hrubom domácom produktu okolo 25%.
Ako vaše fondy reagujú na výkyvy trhu? Sú investície do priemyselných nehnuteľností menej volatilné, alebo tiež reagujú na emócie v ekonomike?
Vysokú volatilitu vidíme najmä u likvidných akcií na akciových trhoch. Je to spôsobené neistotou, ktorá sa stala jedným z faktorov hodnotiacich riziko. Ak si odmyslíme spoločnosti z oblasti cestovného ruchu a letecké spoločnosti, kde je pokles spôsobený obmedzeniami kvôli koronavírusu, volatilita v iných oblastiach je veľmi emočná.
Aj na burzách realitných trhov (REIT) došlo k výkyvom hodnôt. Je ale dôležité pozrieť sa na to, prečo. Hodnotu týchto akcií tvorí okrem iného rozdiel medzi ponukou a dopytom. Neistota spôsobila, že investori sa čiastočne zbavovali alebo menili svoje pozície – došlo k predaju a nakupovaniu akcií. Dôležité ale je, že industriálne nehnuteľnosti zatiaľ nezmenili hodnotu a globálne spoločnosti zameriavajúce sa na valuáciu to potvrdzujú.
Z histórie vieme, že akákoľvek kríza znížila cenu nehnuteľností. Vždy sa to ale po čase vrátilo späť. Pozrime sa na to štatisticky. Na svete ročne pribudne približne 25 miliónov ľudí. Mení sa pomer ľudí žijúcich v mestách a na vidieku, mení sa celková demografická a socioekonomická situácia. Nehnuteľnosti budú mať vždy hodnotu.
Aktuálne je aj pre slovenských investorov k dispozícii nový fond ARETE Industrial SICAV. Čím je príťažlivý pre investorov?
Náš druhý fond, ktorý zavŕšil investičný cyklus, je dlhodobo najvýnosnejším nehnuteľnostným fondom v ČR. Investičný cyklus fondu ARETE Industrial iba začína a veríme, že pre začiatok investovania máme dobré načasovanie. Akékoľvek budúce zmeny v podstate pozitívne ovplyvnia výnosnosť a stabilitu.
Fond je vo fáze nakupovania a akékoľvek zníženia cien nehnuteľností len zaistia, že budeme nakupovať lacnejšie. Zároveň nebudeme mať problémy s pokrytím bankových záväzkov spojených so zmenou hodnoty majetku z poklesu trhu. Ak trh industriálnych nehnuteľností zostane nezmenený a bude ďalej rásť, sme stále na pozitívnej výnosovej krivke.
Aktuálnu trhovú situáciu hodnotíme ako príležitosť pre väčšie investície do nehnuteľností. To potvrdzuje napríklad aj odporučenie renomovanej skupiny Goldman Sachs. Túto trhovú príležitosť môžeme využiť práve teraz a urobiť zaujímavé transakcie, ktoré prinesú nadštandardné zhodnotenia v budúcnosti.
Aká je minimálna čiastka, ktorú investor potrebuje pre tento typ fondov?
Je to 200 tisíc eur. Zákonná úprava na Slovensku vyžaduje minimálnu investíciu do fondu nášho typu 50 tisíc eur. My ju máme nastavenú vyššie z dôvodu zacielenia. Finalizujeme ale rozhovory s jednou významnou bankou pre každý trh a pokiaľ budú úspešné, bude možné prostredníctvom bánk investovať už od 50 tisíc eur.
Zameriavate sa teda skôr na väčších investorov?
Áno, sme investičný boutique s prémiovým produktom, kde sa prémium tvorí v čase a je závislé na sile kapitálu. Preto nemáme tisíce menších, retailových investorov. Na počet ich je menej, zato investujú vyššie čiastky. My im vďaka tomu vieme doručiť nadštandardné zhodnotenie, na ktoré sú zvyknutí. Vo všeobecnosti máme dve skupiny investorov. Prvá sú dobre situované fyzické osoby a rodiny, tou druhou sú investičné skupiny. V novom fonde by sme chceli mať vyvážené zastúpenie oboch skupín investorov.
Ako sa vás dotkol COVID-19?
Veľmi málo. Z pohľadu rôznych typov investícií je dnes pozícia priemyselných nehnuteľností jednoznačne najstabilnejšia. V rámci ďalších konkurenčných nehnuteľností ako obchodné centrá, hotely či kancelárie, majú priemyselné nehnuteľnosti kúzlo väčšej stability. Je to dané dlhodobými nájomnými zmluvami na 5, 10 a viac rokov a dlhším, kvalitnejším zaistením nájomníkov formou bankových garancií a garancií materských firiem. Nájomníci nie sú motivovaní a zviazaní okamžitým spotrebiteľským chovaním, ale zaistením dlhodobých kontraktov.
Uvedomujeme si vážnosť situácie, na druhej strane sú ale investície do nehnuteľností dlhodobé a my musíme vždy kalkulovať na celé obdobie investície. Z tohto uhlu pohľadu sme optimisti. V našom investičnom horizonte vidíme investíciu do priemyselných nehnuteľností ako stabilnú a atraktívnu.
Každopádne, pokiaľ skutočne nastane razantná recesia, tak po každom páde nasleduje jedine vzostup. Polemizovať o tom, čo sa môže stať a kedy, je rovnica o množstve premenných. Môžeme sa rozprávať o makroekonomike, dlhu, vplyve na štruktúru HDP, nezamestnanosti ako reflexii kúpnej sily alebo o obchodnej bilancii, avšak to už je rozhovor na inú tému. V praxi sú následky jasné a my sa pripravujeme na scenáre riešení.
Stredná Európa je zaujímavý región pre priemyselnú a logistickú aktivitu. Ako to vidíte do budúcna? Budeme stále pre zahraničných podnikateľov zaujímavý región alebo sa začnú pozerať viac na východ?
Myslím si, že sa trh bude meniť. Je to dané tým, aký vplyv má celková ekonomika na výrobu a logistiku. Logistické a priemyselné nehnuteľnosti sú reflexiou trhu. Krajiny strednej Európy sú založené na industriálnom sektore. Firmy si uvedomili, ako je svet globálne prepojený a ako sú geograficky aj distančne viazané vzťahy medzi dodávateľmi a odberateľmi. K nejakej deglobalizácii podľa mňa dôjde.
Firmy si uvedomujú, že je lepšie byť čiastočne geograficky sebestačný, no finálna cena produktu je to, čo ich núti vyrábať v nákladovo výhodnejších lokalitách. Osobne sa domnievam, že u naozaj významných firiem prevládne trend mať „všetko po ruke.“ Nebudú sa už chcieť presúvať viac na východ, skôr naopak. Hlavnými výhodami CEE regiónu sú práve preto ekonomická previazanosť v rámci EU, kvalitná pracovná sila a stabilné prostredie.
Citácia:
"Industriálne nehnuteľnosti zatiaľ nezmenili hodnotu a globálne spoločnosti zameriavajúce sa na valuáciu to potvrdzujú".
Články označené logom TREND WE KNOW HOW sú pripravené v spolupráci s komerčnými partnermi. Redakcia nie je ich autorom, napriek tomu môžu byť pre čitateľa prínosné
