Šetrenie energií nie je téma len pre domácnosti, ale aj pre kancelárie, ktorých nájomcovia sa čoraz viac zaujímajú o energeticky úsporné a moderné budovy. Riaditeľ oddelenia prenájmu komerčných nehnuteľností v JTRE Róbert Tenczer vysvetľuje, že nejde o prechodný trend, ale o zmenu smerovania developmentu. Firmy nabáda, aby sa okrem energetickej úspory sústredili na pohodlie zamestnancov.
Považujete zelené kancelárske budovy za prechodný trend alebo je to niečo, čo tu zostane?
Za mňa zelené kancelárie určite nie sú prechodný trend, pretože sa na ne bude klásť čoraz väčší dôraz. Len bratislavský trh má vyše dvoch miliónov štvorcových metrov kancelárskej plochy a takmer 35 percent z toho má certifikát trvalej udržateľnosti LEED alebo BREEAM. Tento podiel sa bude zvyšovať, keďže každá nová kancelárska budova triedy A to berie ako samozrejmosť. Rovnako k tomu pristupujeme my v JTRE a pri každom novom objekte sa snažíme dosiahnuť čo možno najvyšší stupeň certifikácie. Napríklad v rámci druhej fázy projektu Eurovea sa sústreďujeme na najvyššie hodnotenia BREEAM pri projektoch Pribinova 34 a Pribinova 40. Podobne je to pri plánovaných projektoch, kde bude certifikácia trvalej udržateľnosti, zdravého vnútorného prostredia a smart riešení samozrejmosťou.
Aké výhody tieto kancelárske budovy do pracovného prostredia prinášajú?
Na jednej strane tu máme spomínané certifikáty BREEAM a LEED, ktoré vyjadrujú, ako sa daná budova správa k životnému prostrediu. Na druhej strane je certifikácia WELL, ktorá pokrýva zdravé pracovné prostredie budovy. Sleduje viac parametrov na podporu zdravia a pohody v budove, napríklad kvalitu ovzdušia, pitnej vody, osvetlenia či podporu komunitného ducha a iné. Len ako zaujímavosť, mnohé tieto parametre v našich budovách dlhé roky sledujeme bez ohľadu na to, či tento certifikát majú.
Šetrenie životného prostredia a komfort zamestnancov idú teda ruka v ruke?
Určite áno a pri navrhovaní a realizácii našich budov ich berieme ako dôležité faktory. Zameriavame sa ako na udržateľnosť a šetrenie životného prostredia pri výstavbe a počas prevádzky našich budov, tak na kvalitný vnútorný priestor, ktorý poskytne našim nájomcom komfort, kde sa bude ich zamestnancom dobre pracovať a kde budú radi tráviť čas. A to nielen vnútri v budove, ale aj v jej okolí. Dávame preto dôraz aj na vonkajšie prostredie našich projektov, aby bolo takisto pridanou hodnotou pre našich nájomcov. Vyšší stupeň certifikácie budovy zároveň prichádza s určitými parametrami navyše.
- Unikátny Westend
Biznisovú zónu na bratislavskej Patrónke tvoria budovy Westend Court, Westend Square, Westend Gate a Westend Plazza.
K výhodám práce vo Westende patrí:
• biznisová zóna so skvelou občianskou vybavenosťou v blízkosti Železnej studničky
• výborná dopravná dostupnosť vďaka diaľnici, MHD uzlu Patrónka a cyklotrase
• kvalitné stravovacie, voľnočasové a rekreačné služby
• parkovacie miesta v cene nájmu pre klientov
• klimatizované kongresové priestory
• kancelárie od 20 m2 podľa požiadaviek klienta (na kľúč)Ponuku kancelárií vo Westende nájdete na webe:
www.bratislavaoffices.sk
Môžete nám ich priblížiť?
Predovšetkým je tu snaha o energetickú úspornosť a minimalizáciu emisií využitím obnoviteľných zdrojov energií, ale aj úspora pitnej vody, zachytávanie dažďovej vody a podobne. Mnohé z udržateľných stratégií zároveň podporujú pohodu a zdravie na pracovisku, patrí tam napríklad dobré exteriérové tienenie, kontrola efektívneho osvetlenia, využitie zelene. Sú však aj požiadavky, ktoré sú v protiklade, a treba nájsť správnu a čo najefektívnejšiu rovnováhu – príkladom môže byť nútené vetranie na zabezpečenie optimálnej úrovne oxidu uhličitého (ideálne do 800 ppm), čo znamená väčší objem výmeny vzduchu a tým väčšie nároky na energiu. Riešime to napríklad senzormi úrovne oxidu uhličitého, kde sa vetrá len tam, kde naozaj treba, alebo využitím prirodzeného vetrania, ak je v exteriéri vhodná kvalita a teplota.
Klasické vetranie už teda nestačí?
Moderná budova dnešnej doby automaticky ponúka v rámci štandardu nútené vetranie. Je to ideálne aj vzhľadom na využitie priestorov, ktoré nie je možné prirodzene vetrať. Navyše v exteriéri je často znížená kvalita ovzdušia alebo príliš horúco. Najmä v zasadacích miestnostiach preto umiestňujeme senzory oxidu uhličitého, ktoré vyhodnotia, kedy je potrebné do miestnosti priviesť viac čerstvého vzduchu. Ide o dôležitý prvok, ktorý je v súčasnosti už bežnou súčasťou našich nových objektov. Opätovne sa tu prepája energetická efektivita s výkonnosťou zamestnancov, pretože správne riadený prívod čerstvého vzduchu eliminuje pocit ospalosti. V neposlednom rade spolupracujeme s architektmi na správnom rozdelení a zariadení priestorov, aby mali zamestnanci čo najviac komfortu, pokiaľ ide o ergonomické vybavenie, svetelnú, tepelnú, ale aj akustickú pohodu.
Máte na mysli aj tiché a kolaboračné zóny?
Áno, je veľmi dôležité už v začiatkoch navrhnúť priestor tak, aby v ňom bolo miesto na všetky typy práce. V takom prípade je zabezpečené pohodlie zamestnancov pre daný typ práce, ale aj ich kondícia napríklad tým, že sa prejdú k tlačiarni do inej časti priestoru a nesedia stále za počítačom. Záležať si dávame aj na vybavení pre cyklistov, kde sú okrem bezpečných cyklostojanov v uzamknutom priestore k dispozícii sprchy, šatne, skrinky, miesto na sušenie bielizne alebo servisovanie bicyklov. Snažíme sa totiž o to, aby splnenie certifikátu WELL nebolo len o tom, že si niečo odškrtneme, ale aby spomínané benefity zamestnanci radi používali.
Priťahujú takéto priestory zamestnancov naspäť do kancelárií?
Sme presvedčení, že áno. Dôležité je najmä správne nastavenie pomeru práce z domu tak, aby si zamestnanci medzi sebou mohli vymieňať skúsenosti, informácie a efektívne pracovať v tíme. Inak to má negatívny vplyv na spoločnosť a jej zamestnancov. Svedčí o tom aj fakt, že napriek umožnenej práci z domu v pocovidovom období ľudia stále majú potrebu stretávať sa a socializovať na pracovisku, efektívnejšie vykomunikovať pracovné témy. Preto si myslím, že práca v kancelárii určite nevymrie, a čím ďalej, tým viac spoločností skracuje počet dní, keď ich zamestnanci pracujú z domu. To však vyžaduje správne nastavenie pracovného prostredia.
Ako sa tomuto vývoju prispôsobujú developeri a nájomcovia?
V súčasnosti sa kladie veľký dôraz na spomínanú zelenú certifikáciu kancelárií, zdravé pracovné prostredie a veľkou témou nielen pre development je ESG. To v sebe spája témy udržateľnosti, zdravia a citlivosti voči sociálnym aspektom s témou transparentného a zodpovedného riadenia spoločnosti. A opäť, ak si to rozmeníme na drobné, nájdeme tam veci, o ktorých sme hovorili a ktoré teda každý rozumný developer vníma a aplikuje v praxi.
Aké prekážky musia developeri pri realizácii takýchto zelených projektov prekonávať?
Jednou z najväčších výziev pri zelených projektoch je limitovanie emisií skleníkových plynov, predovšetkým oxidu uhličitého, pričom to pociťujeme nielen na našich bratislavských, ale hlavne na londýnskych projektoch. Tam je to témou už o čosi dlhšie a dávajú si na tom omnoho viac záležať, a to ako z hľadiska praktického znižovania uhlíkovej stopy, tak z hľadiska podpory financovania takýchto projektov.
Je veľmi dôležité už v začiatkoch navrhnúť priestor tak, aby v ňom bolo miesto na všetky typy práce.
Aké kroky zo strany štátu by developeri uvítali?
Určite väčšiu praktickú podporu zelených projektov. Ako príklad uvediem chladenie a vykurovanie našich budov v River Parku a v Eurovei vodou z Dunaja. Napriek tomu, že túto vodu do rieky vraciame, a to v ešte lepšej kvalite, pretože prejde filtráciou, musíme za ňu platiť stočné. Takisto dlhé povoľovacie procesy spôsobujú, že projekt, ktorý chcete na začiatku schváliť, nemusí byť na konci povoľovacieho procesu aktuálny. Pritom svojimi aktivitami podporujeme mestá, v ktorých pôsobíme. V Bratislave sme napríklad ako prvý developer založili vlastnú stromovú škôlku, ktorej stromy chceme poskytnúť mestu. Samozrejme, budeme ich využívať aj pri realizácii zelených priestorov pri našich projektoch.
Čo nájomcovia od zelených kancelárií očakávajú?
Najmä zníženú spotrebu energií, ktorá pozitívne vplýva na životné prostredie a zároveň na ich prevádzkové náklady. Zamestnanci pri výbere zamestnania zohľadňujú aj to, v akom pracovnom prostredí budú pracovať, a preto sa mnohé spoločnosti snažia zvýšiť svoju atraktivitu pre potenciálnych zamestnancov výberom atraktívnej a dlhodobo udržateľnej budovy s dobrou občianskou vybavenosťou, kde budú sídliť.
Zaujímajú ich teda nielen kancelárske priestory, ale aj okolie?
Podľa skúseností našich nájomcov zamestnanci požadujú od pracovného prostredia adekvátnu občiansku vybavenosť. Uprednostňujú priestory, do ktorých môžu pohodlne cestovať verejnou dopravou bezproblémovo zaparkovať, majú k dispozícii materskú školu, reštaurácie, potraviny, lekáreň, teda všetko, čo na bežný život potrebujú. Zároveň preferujú lokality s dobrými možnosťami na trávenie voľného času, kde si môžu zabehať, zacvičiť alebo si vybrať obed z pestrej ponuky food operátorov. Potvrdzujú nám to pozitívne ohlasy zamestnancov, ktorí pracujú vo Westend biznis zóne na bratislavskej Patrónke. V budove Westend Plazza je food court so šiestimi prevádzkami namiesto jednej kantíny a lokalita leží vedľa lesoparku Železná studnička s možnosťou tráviť voľný čas v prírode.
Majú si nájomcovia na Slovensku z čoho vyberať?
Trh s nehnuteľnosťami sa v Bratislave, ale aj v širšom okolí v poslednom období skvalitnil aj vďaka zdravému konkurenčnému prostrediu developerov a investorov. Už nejde len o štvorcové metre plochy, ale aj o množstvo ďalších parametrov kvalitných budov, ktoré nezaostávajú za ostatnými vyspelými trhmi Európy.
Ako sa záujem o komerčné nehnuteľnosti prejaví na cene nájmu?
Z hľadiska výšky nájmov by záujemcovia nemali očakávať prípadný pokles. Predpokladáme ich zotrvanie na doterajšej úrovni, prípadne vzhľadom na rastúce stavebné náklady a nižšiu ponuku aj ich jemný nárast. Pre vývoj na trhu sa viacero plánovaných kancelárskych projektov zmenilo na bytové, čo spôsobí nižší prírastok v nasledujúcich rokoch. Napríklad v Bratislave by v najbližších piatich rokoch malo pribudnúť približne 110-tisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov. To je v porovnaní s doterajším vývojom výrazný pokles, keďže za posledné dva roky 2021 a 2022 sa dokončilo približne stotisíc štvorcových metrov nových kancelárií. V súčasnosti sú nájomcovia ochotní zaplatiť viac za možnosť sídliť v ekologickej a modernej budove s nižšími prevádzkovými nákladmi.
Ako sa bude v tejto oblasti podľa vašich očakávaní vyvíjať bratislavský, respektíve slovenský trh?
Pri nových budovách bude čoraz väčší tlak na uhlíkovú neutralitu a certifikácia udržateľnosti bude samozrejmosťou. Bez toho to nepôjde a skôr sa začne riešiť otázka stupňa certifikácie, ktorú si developeri vyberú, pretože si to na začiatku vyžaduje vyššiu investíciu. No ako som spomínal, nájomcovia nemajú problém zohľadniť tieto benefity vo výške nájmu. Revolučným vývojom prešlo smart riadenie budov založené na kvalitnom zbere prevádzkových údajov a tým optimalizácii prevádzky celej budovy, ale aj jednotlivých nájomných priestorov.
Čo v tejto oblasti pripravuje vaša firma?
Plánujeme River Park 2, pokračovanie Klingerky s orientáciou aj na drevo ako stavebný materiál, multifunkčný projekt Ganzhouse v srdci Eurovea City či najudržateľnejšiu štvrť vôbec – Nové Lido. V súčasnosti chceme naplniť Euroveu, ktorú máme prenajatú na vyše 60 percent, čo považujem za skvelý začiatok, a pracujeme aj na ďalších projektoch.
- Róbert Tenczer
Absolvoval štúdium na Obchodnej fakulte Ekonomickej univerzity v Bratislave. Potom pôsobil vo finančnom a v IT sektore. Do JTRE nastúpil v roku 2007 ako lízingový manažér a od roku 2017 bol zástupcom riaditeľa na oddelení komerčných nehnuteľností. V roku 2022 sa stal riaditeľom oddelenia prenájmu komerčných nehnuteľností v JTRE – u jedného z najväčších slovenských developerov. Riadi tím
prenájmu pri projektoch River Park, Eurovea, Pribinova 34 a 40, Landererova 12, Pribinova 19, Klingerka, Westend a mnohých ďalších.
