Slovensko čelí zásadným výzvam v oblasti rozvoja miest a regiónov, kde sa zvyšuje tlak na konkurencieschopnosť voči hlavnej metropole Bratislave. Na konferencii Real Estate Vision & Trends 2024, ktorá sa konala pod záštitou CBRE, HAVEL & PARTNERS, Ministerstva dopravy SR, Slovenskej agentúry pre rozvoj investícií a obchodu – SARIO a AmCham Slovakia sa účastníci zhodli, že kľúčové témy zahŕňajú rozvoj východného Slovenska, dostupnosť bývania, štátom podporované nájomné bývanie a demografické výzvy.
Bratislava vs. regióny
Podľa Vladimíra Ledeckého, bývalého starostu Spišského Hrhova, rozvoj regiónov je závislý na zapojení všetkých zainteresovaných strán. V. Ledecký je známy vďaka úspešnému začleneniu marginalizovaných rómskych komunít do života obce. „Na začiatku sme nastavili participatívny a systematický proces a plán rozvoja, do ktorého sme zapojili aj miestnych Rómov,“ upozornil. Bez priameho zapojenia tejto skupiny obyvateľstva by k pokroku nedošlo. Rómovia boli identifikovaní ako významná pracovná sila. Vďaka vytváraniu sociálnych podnikov a úspešnému začleneniu prvých z nich začal rásť záujem ostatných o prácu pre obec. Po 25 rokoch sa podarilo vyrovnať rozdiely medzi slovenskou majoritou a rómskou minoritou. Obec významne narástla a je považovaná za príklad, ako riešiť problémy marginalizovaných skupín obyvateľstva.
Spišský Hrhov je príkladom, ako participatívne plánovanie a systematická práca môžu zlepšiť kvalitu života a prilákať nových obyvateľov. Obec investovala do infraštruktúry, lacných stavebných pozemkov a zapojenia miestnej komunity vrátane rómskej populácie. Výsledkom je nielen rast populácie, ale aj zvýšenie atraktivity obce pre investorov a nových rezidentov.
Róbert Šimončič, riaditeľ Slovenskej agentúry pre rozvoj investícií a obchodu (SARIO), zdôraznil, že veľké investície ako nový závod automobilky Volvo v Košiciach otvárajú východnému Slovensku príležitosti. Výzvou je však zabezpečenie dostatočnej infraštruktúry, bytovej výstavby a služieb pre tisíce pracovníkov, ktorí do regiónu prídu. Okrem toho je potrebné zamerať sa na budovanie dopravných spojení a zlepšovanie kvality vzdelávania v regióne, aby sa maximalizoval potenciál tejto investície.
Martina Slabejová z Americkej obchodnej komory (AmCham) zdôraznila potrebu zmapovania potenciálu východného Slovenska. Na základe dát identifikovali problémy, ako je nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily, zastaraná infraštruktúra a slabé prepojenie vzdelávacích inštitúcií s trhom práce. Výsledkom je iniciatíva zameraná na lepšiu koordináciu medzi verejným a súkromným sektorom, pričom dôraz sa kladie na posilnenie ľudských zdrojov prostredníctvom špecializovaných tréningových programov a vzdelávacích partnerstiev.
Dostupnosť bývania: Kde sú najväčšie problémy?
Ladislava Cengelová, generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky Ministerstva dopravy SR, upozornila, že Slovensko zaostáva v počte bytov na tisíc obyvateľov za európskym priemerom o viac ako 220-tisíc bytov. Problém prehlbujú zložitá legislatíva, dlhé povoľovacie procesy a nedostatočná koordinácia medzi štátom a obcami. Navyše, vysoké ceny stavebných materiálov a nedostatok kvalifikovaných pracovníkov situáciu ďalej komplikujú.
Podľa Michala Reháka z Penta Real Estate je komerčné nájomné bývanie na Slovensku stále v začiatkoch. Projekty zamerané na tzv. Build-to-Rent segment (BTR) sú dôležitým nástrojom na riešenie nedostatku bývania v mestách, ako je Bratislava. Tento segment ponúka efektívnejšie riešenia v porovnaní s individuálnym prenájmom bytov. Napríklad nižšie náklady na prevádzku a optimalizované priestory môžu byť atraktívne pre mladé rodiny aj jednotlivcov.
Karol Bielovský zo Slovenskej sporiteľne predstavil projekt financovania výstavby pre rómske komunity. Od roku 2016 banka pomohla vybudovať vyše 100 rodinných domov a rozšíriť dostupnosť bývania pre marginalizované skupiny. Okrem toho banka spustila program financovania družstevných bytov, čo je alternatíva pre ľudí, ktorí nedosiahnu na hypotéky. Tieto modely môžu slúžiť ako inšpirácia aj pre iné regióny a segmenty spoločnosti.
Štátom podporované nájomné bývanie
Táto iniciatíva z roku 2022, čelí výzvam pri implementácii. Podľa Ladislavy Cengelovej Európska komisia potvrdila súlad projektu so smernicami EÚ. Aktuálne sa očakáva vstup ďalších partnerov a rozbeh projektov. Pilotné byty by mohli byť dostupné už v najbližších mesiacoch, pričom cieľom je dosiahnuť dostupnosť nájomného bývania aj pre strednú príjmovú triedu.
Tento projekt je však len začiatkom dlhodobého úsilia. Plány zahŕňajú nielen výstavbu nových bytov, ale aj revitalizáciu existujúcich objektov. Kľúčovou súčasťou stratégie je spolupráca so súkromným sektorom, ktorý by mal priniesť inovácie a efektívne riešenia. Navyše, projekt počíta aj s využitím technológií na monitorovanie a správu nájomných bytov, čo by malo zabezpečiť vyššiu transparentnosť a efektívnosť.
Demografia a jej dopad na pracovný trh
Podľa Viktora Novysedláka z Rady pre rozpočtovú zodpovednosť Slovensko čelí výraznému starnutiu populácie. Počet obyvateľov v produktívnom veku sa zníži o 200-tisíc do roku 2035, čo ovplyvní dostupnosť pracovnej sily. Tento trend zvyšuje potrebu flexibilnej migrácie a podpory vzdelávania. Aby sa Slovensko dokázalo prispôsobiť, je nevyhnutné investovať do rekvalifikácie pracovnej sily a podporovať politiku rodinnej migrácie.
Samuel Vetrák zo spoločnosti Bonard zdôraznil, že mladá generácia preferuje nájomné bývanie kvôli mobilite a dostupnosti. Štatistiky ukazujú, že až 58 percent Bratislavčanov by preferovalo nájomné bývanie pred vlastníctvom. Tento trend ponúka obrovský potenciál pre rozvoj nájomných projektov, najmä v mestských oblastiach s vysokou koncentráciou mladých profesionálov a študentov.
Študenti síce čerpajú výhody veľkého počtu anglických študijných programov v Bratislave, no stále narážajú na nedostatok dostupného bývania. Pri senioroch naopak narastá dopyt po kvalitnom bývaní, pričom na trh vstupuje prvá porevolučná generácia finančne silných seniorov. Ako podotkol Novysedlák, záujem o pobytové zariadenia sa v najbližších rokoch pravdepodobne zdvojnásobí, čo si vyžaduje nové formy starostlivosti.
Štěpán Štarha z One Family Office upozornil na odliv majetnejších Slovákov. „Odchádzajú najmä deti bohatších ľudí, ktoré odchádzajú študovať na svetové univerzity, a podnikatelia,“ poznamenal Štarha. „Podnikatelia sa snažia diverzifikovať svoje aktíva do rozličných krajín, aby neboli tak ohrození krízami. Ďalšia skupina sú ľudia, ktorí predali svoje firmy za veľa peňazí a idú si užívať“. Slovensko v tomto zaostáva za Českom, kde podnikatelia častejšie ostávajú.
Stratégie pre budúcnosť
Rozvoj Slovenska závisí na efektívnej legislatíve, podpore inovácií a zlepšení infraštruktúry. Iniciatívy ako mapovanie potenciálu východného Slovenska a štátom podporované bývanie môžu byť kľúčovými nástrojmi na zvýšenie konkurencieschopnosti krajov. Úzka spolupráca medzi súkromným a verejným sektorom, dôraz na demografické výzvy a inklúzia marginalizovaných skupín sú základom pre udržateľný rozvoj Slovenska.
Kritická otázka zostáva, ako zabezpečiť rovnomerný rozvoj regiónov a eliminovať rozdiely medzi Bratislavou a ostatnými časťami krajiny. Príklady ako Spišský Hrhov dokazujú, že systematický prístup a zapojenie komunity môžu priniesť pozitívne výsledky. Rovnako je však nevyhnutné, aby štát vytvoril prostredie priaznivé pre súkromné investície a urýchlil procesy schvaľovania, čo je kľúčové pre realizáciu veľkých projektov.
V budúcnosti bude dôležité sledovať trendy v oblasti realitného trhu a reagovať na ne flexibilne. Významnou súčasťou tejto stratégie je aj využívanie moderných technológií a dátovej analýzy na plánovanie a riadenie rozvoja miest a regiónov. Ak sa Slovensko dokáže vysporiadať s týmito výzvami, má šancu stať sa príkladom pre ostatné krajiny strednej a východnej Európy.
