Developerská spoločnosť P3 sa snaží ponúkať skladové priestory v prímestských lokalitách alebo etablovaných logistických huboch. Aké majú ich logistické parky ďalšie benefity pre klientov a ako sa vlastne firma vyrovnala s vysokou infláciou, aj o tom hovorí výkonný riaditeľ P3 pre Českú republiku a Slovensko Peter Jánoši.
Slovenské stavebníctvo zažíva vo výkonoch slabé obdobie. Výnimkou je oblasť výstavby priemyselných a logistických parkov. Čomu pripisujete pozitívny trend v danom segmente?
Dopytu po službách priemyselných a logistických parkov, v ktorých môžu nájomcovia koncentrovať svoje aktivity na jednom mieste a takisto optimalizovať svoje prevádzkové, výrobné, logistické či skladovacie kapacity na jednom mieste. Ďalej zvýšeným požiadavkám konzumentov a ich nákupným návykom, ktoré kladú vysoké nároky na distribúciu a tok tovarov. Je dnes jedno, či si kúpite niečo na internete alebo v kamennom obchode, tento tovar vždy musí prejsť skladom. Či už u výrobcu, distribútora, logistu, alebo v zásielkovej službe. Často aj všetkými spomenutými zároveň.
Inflácia zasiahla celú ekonomiku. Do akej miery sa vám podarilo vyrovnať s vyššími cenami energií, stavebných materiálov a služieb?
Kým ceny stavebných materiálov sú v súčasnosti stabilizované v porovnaní s predchádzajúcim rokom, pretrvávajúca vysoká inflácia je stále kritická. Obzvlášť preto, že na Slovensku je jednou z najvyšších v rámci celej eurozóny. Na developerský trh vplýva najmä z pohľadu drahších peňazí na investície a rastúcich úrokových sadzieb. To sa logicky premieta do nárastu cien nájmov logistických nehnuteľností. Medziročný nárast nájmov v súčasnosti predstavuje viac než dvadsať percent.
Boli ste nútení pristúpiť k obmedzeniu vašich projektov alebo, naopak, pokračujete podľa vytýčených plánov?
Silné zázemie vďaka nášmu vlastníkovi GIC nám dáva možnosť kontinuity v našich činnostiach, či už developmente, alebo uzatváraní investičných príležitostí po celej Európe. Príkladom je náš nedávny vstup na nový trh v Spojenom kráľovstve.
Na ktoré projekty za posledné obdobie ste najviac hrdý?
Určite je to náš mestsko-biznisový logistický park P3 Bratislava Airport. Na Slovensku ide o náš prvý projekt tohto typu. Musím povedať, že dobré ohlasy máme aj od samotných nájomníkov. Blízkosť hlavného mesta a dobré napojenie na cestnú a leteckú dopravu zvyšuje atraktivitu tohto parku. Zároveň otvára väčšie možnosti i pre iný segment nájomníkov, ako máme v iných slovenských parkoch. Nedávno sme práve v P3 Bratislava Airport v spolupráci s nájomníkom PALK otvorili v areáli parku Oldtimer Gallery – Múzeum veteránov a vínotéku Selaví, ktoré sú dostupné pre širokú verejnosť. Zároveň v priestoroch múzea vznikol unikátny eventový priestor, zaujímavá pridaná hodnota zase pre firemných klientov. Hrdí sme na všetky naše projekty a parky, pretože ide o moderné logistické nehnuteľnosti najvyššej kvalitatívnej úrovne s certifikáciou BREEAM Very Good.
Ktorý typ výstavby priemyselných a logistických parkov uprednostňujete?
P3 stavia takmer všetky projekty na Slovensku formou greenfieldov, teda na zelenej lúke. A to buď v úplne nových lokalitách, ako v prípade nášho mestsko-biznisového logistického parku P3 Bratislava Airport, alebo formou expanzie, teda rozširovania už existujúcich parkov a výstavbou ďalších hál. Ako príklad uvediem park P3 Bratislava D2 pri Lozorne. V súčasnosti sa snažíme stavať predovšetkým vtedy, keď máme obsadené reálne existujúce kapacity, no v konkrétnych prípadoch nevylučujeme ani špekulatívnu výstavbu. Tá je však vhodná skôr pre klientov, ktorí preferujú najmä skladovanie bez špeciálnych úprav priestorov, ktoré by vyžadovali zmeny v právoplatných stavebných povoleniach, a tým opätovné otvorenie povoľovacích procesov. Tie na Slovensku nie sú najkratšie. Dlhodobo sa preto sústredíme skôr na zabezpečenie nášho landbanku, teda aby sme mali dostatočný počet pripravených lokalít s príslušnými povoleniami, čo nám dá väčšiu možnosť pružne reagovať na dopyty z trhu.
V čom ešte vidíte budúcnosť?
Budúcnosť vidíme aj v re-developmente brownfieldov, ktoré sa často nachádzajú v lukratívnych častiach, v tesnej blízkosti mestských aglomerácií. To ich predurčuje stať sa lokalitami zaujímavými pre mestskú logistiku či last-mile distribúciu vhodnú pre e-commerce zákazníkov.
Aká je situácia landbanku na Slovensku?
Predaj pozemkov je zložitý proces a výrazne lepšie postavenie má dôveryhodný partner s dlhoročnými skúsenosťami, ako sme nakoniec aj my v P3. Z pohľadu kupujúceho priemyselných pozemkov môžem povedať, že predaj ovplyvňuje niekoľko faktorov. Ekonomika sa nachádza vo fáze inflácie, čím sa navyšujú náklady na pôžičky, ktoré si na financovanie nákupu potrebujú kupujúci zabezpečiť od veriteľov. V súčasnosti je úroková sadzba úverov oveľa vyššia ako v minulosti, čo je pre niektorých účastníkov trhu ešte väčšou výzvou. Vzhľadom na všeobecnú neistotu banky vyžadujú výrazne vyššie úrovne predprenájmu ako predtým, aby si boli isté, že na financovanie budúcich splátok úveru kupujúci disponuje dostatočným dopytom zo strany nájomcov.
Ako je na tom P3 v tomto smere?
P3 ako dlhoročný investor a developer disponuje dostatočným kapitálom na to, aby sme boli schopní zachovať kontinuitu v príprave vhodných lokalít na ďalšiu expanziu, a tak flexibilne reagovať na dopyt od našich nájomcov. No prípravu vhodných lokalít brzdí historická rozdrobenosť pozemkov, teda aj dlhodobý proces sceľovania záujmového územia, neúmerne dlhý a netransparentný povoľovací proces. Často procesy komplikuje neadekvátne zasahovanie od rôznych združení, ktoré bezdôvodne napádajú povoľovacie procesy. Toto nás ako malú ekonomiku často diskriminuje v porovnaní najmä s našimi susedmi v CEE regióne.
Akú pomoc štátu a samospráv by ste privítali pri príprave projektov?
Privítali by sme najmä transparentnosť a predvídateľnosť pri povoľovacích a stavebných činnostiach. Dlhodobo pracujeme na tom, aby developeri boli vnímaní ako prínos pre dané lokality, či už z pohľadu daní, pracovných príležitostí, ale aj rozvoja miest formou spolupráce na rozvoji infraštruktúry, cyklociest, športovísk a podpory miestnych komunít.
Čoskoro vstúpi do platnosti nový stavebný zákon. Do akej miery pomôže developerom na Slovensku?
Ako súkromný developer by sme jednoznačne privítali od novej legislatívy v praxi transparentnosť a zrýchlenie povoľovacích procesov. Nový stavebný zákon by mal určite priniesť jasnejšie pravidlá v rozhodovaní z pohľadu hierarchie jednotlivých účastníkov a zasahovania tretích strán do projektu. A to tak, aby sa mohli vyjadriť, ale aby nespôsobovali zámerné prieťahy alebo brzdenie projektov. Uvidíme však, aká bude aplikácia v praxi, najmä kým sa odladia „nové“ prvky v stavebnom konaní.
- Peter Jánoši
Vyštudoval Právnickú fakultu Masarykovej univerzity v Brne, na Eden School of English sa venoval štúdiu anglického jazyka. Profesionálnu dráhu odštartoval v notárskej kancelárii v Bratislave a neskôr sa začal venovať oblasti komerčných nehnuteľností. V spoločnosti CBRE sa špecializoval na poradenstvo v oblasti priemyselných a logistických nehnuteľností, zodpovedal za správu realitného portfólia firmy Exxon Mobil na Slovensku, v Českej republike a Maďarsku. Podieľal sa na predaji a prenájmoch mnohých logisticko-priemyselných projektov. Od roku 2012 pôsobí v spoločnosti P3 Logistic Parks (bývalý PointPark Properties), kde sa doteraz venoval predovšetkým akvizíciám a realizácii nových projektov. Koncom roka 2013 bol vymenovaný do pozície Country Head Slovakia (neskôr Managing Director Slovakia). Najnovšie je zodpovedný za rozvoj a vedenie spoločnosti P3 v rámci Českej republiky a Slovenska.
Ďalšie dôležité správy
