O výnosnosti biznisu s administratívnymi budovami v žilinskom regióne, ako aj o negatívnom vplyve nárastu úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch hovorí pre TREND podnikateľ a výkonný riaditeľ developerskej spoločnosti Reinoo Milan Dubec.
Aktuálne sa zameriavate v rámci výstavby IT a technologickej zóny NordCity v Žiline na tretiu kancelársku budovu. Prečo sa púšťate do takéhoto projektu v čase, kedy trh s kanceláriami na Slovensku stagnuje?
Treba povedať, že iná je situácia v Bratislave a odlišná v ďalších regiónoch Slovenska. Zatiaľ čo v Bratislave je veľký prebytok kvalitných kancelárskych priestorov kategórie A, v Žiline je ich stále nedostatok. Preto súčasnú situáciu vnímam optimisticky.
V akom štádiu sa vlastne nachádza spomínaná výstavba?
Aktuálne máme postavené v žilinskom NordCity dve administratívne budovy a pripravujeme výstavbu tretej. Mnoho firiem pôsobiacich v IT sektore stále nemá v Žiline k dispozícii také moderné kancelárie, aké ponúkame my v Žiline alebo také, aké sú v Bratislave. Ide o priestory, ktoré sú štandardom vo veľkých európskych mestách. Spĺňajú najmodernejšie certifikácie LEED a WELL.
Neobávate sa, že firmy nebudú mať o kancelárie záujem, pretože veľká časť ich zamestnancov pracuje z domu?
Dnes už aj veľké zahraničné spoločnosti tlačia na návrat ľudí do kancelárií. Paradoxne aj spoločnosť ZOOM, ktorá vytvorila platformu na online komunikáciu a zaznamenala úspech práve v období home officeu, presadzuje návrat do kancelárií. Tento trend je stále viac viditeľný už aj na Slovensku. Som presvedčený, že väčšina firiem, ktoré v súčasnosti umožňujú zamestnancom plný home office, sa v nadchádzajúcom období jedného až dvoch rokoch vráti k hybridnej pracovnej forme, kde zamestnanci budú tráviť väčšinu týždňa v kancelárii (tri až štyri dni) a iba jeden až dva dní budú pracovať z domu.
Ako vidíte budúcnosť kancelárií kategórie B?
Vidieť dlhodobý trend prechodu firiem z takzvaných béčkových kancelárskych priestorov do „áčkových“. Béčkové kancelárie sa jednoznačne budú postupne odkláňať od kancelárskeho sektora a prerábať na bytové projekty. V prípade, že budú mať dostupnú infraštruktúru a podmienky na rekonštrukciu, umožňujúce dosiahnuť štandard bližší „áčkovým“ kanceláriám, vtedy sa môžu na trhu udržať.
Reinoo v Žiline kúpilo pred dvomi rokmi administratívnu budovu typu B už so zámerom jej následnej prestavby na bytový projekt – luxusné Rezidencie Bôrik v strede mesta. V tomto projekte vidím ekonomický zmysel. Ide o plochu 10-tisíc štvorcových metrov, ktorá ubudla z trhu kancelárií, no nájde si uplatnenie v bývaní.
Opísali by ste detailnejšie spomínaný projekt prestavby kancelárií na byty?
Aktuálne riešime územné a stavebné povolenia. Predpokladáme, že približne rok a pol potrvá prípravná fáza a následne budeme pripravení stavať. Vtedy bude dôležité, či sa realitný trh už pripraví na predaj luxusných bytov. Ak sa tak stane, hneď sa pustíme do stavebných prác. Rezidencie Bôrik sú na luxus predurčené okrem polohy aj úžasnou svetlou výškou bytov 3,5 metra. Čo sa týka kancelárskej budovy NordCity Obchodná, tam sme na trh priniesli kancelársku plochu vo výmere 13-tisíc štvorcových metrov. K tomu patrí aj nový parkovací dom, ktorý slúži pre dve existujúce budovy, ku ktorým sa pridá tretia budova. Tá poskytne 14-tisíc štvorcových metrov kancelárskej plochy. To znamená, že dokopy v tejto zóne bude približne 40-tisíc metrov štvorcových najmodernejšej kancelárskej plochy.
Z investičného hľadiska akú budú mať tieto administratívne budovy návratnosť?
Vždy ideme len do projektov, ktoré dávajú ekonomický zmysel. Pri príprave teraz dokončenej Nordcity Obchodná sme počítali aj s tým, že by mohli byť úrokové sadzby pri úveroch vyššie, dokonca na úrovni, ako je to dnes. To znamená, že projekty aj v súčasnosti pri vysokých úrokových sadzbách dávajú ekonomický zmysel. Ako dlhoročný podnikateľ si uvedomujem zodpovednosť, a tak nikdy nechodím až na hranu financovania a rizika. Aj vďaka tomu sme dnes dobre nastavení.
Tretiu budovu Nordcity plánujeme stavať na začiatku z vlastných zdrojov. Vybudujeme skelet, fasádu. Po dokončení fasády a uzavretí stavby budeme čakať na prvého kľúčového klienta, pre ktorého túto budovu dokončíme.
Čo sa týka prvej budovy NordCity Poštová s výmerou 13,6-tisíca štvorcových metrov, tú sme práve pred pár dňami odpredali do realitného fondu Erste. Bola to jedna z najväčších realitných transakcií v Žiline doteraz. Zároveň sme predali dve staršie budovy Okresnému súdu v Žiline v celkovej výmere 10-tisíc štvorcových metrov so 120 parkovacími miestami. Naďalej v Žiline vlastníme ďalšie štyri administratívne budovy s celkovou výmerou 22-tisíc štvorcových metrov.
Čím dokáže žilinský región prilákať nové zahraničné spoločnosti, ktoré by mali záujem o kancelárie?
Žilina je jedným z troch slovenských miest okrem Bratislavy a Košíc, ktorá ekonomicky stabilne rastie. Najväčšou výhodou Žiliny je, že v nej a jej okolí žije takmer 600-tisíc obyvateľov s dostupnosťou do 45 minút jazdy autom. Takáto populácia je porovnateľná s Bratislavou. To je výhodou pre zamestnávateľov. Druhou je prítomnosť Žilinskej univerzity, ktorá produkuje obrovské množstvo mladých odborníkov a talentov. Časť týchto ľudí síce pohltí už dnes žilinský pracovný trh, ale mnohí absolventi odchádzajú pracovať mimo žilinského regiónu. A práve toto je zaujímavé pre spoločnosti, ktoré prichádzajú do Žiliny. Majú totiž prístup k talentom, ktorí nebudú nútení odchádzať preč za prácou. S týmito študentmi si môžu vytvárať vzťah už počas ich štúdia na Žilinskej Univerzity, ktorá je len na niekoľko minút chôde od NordCity. V tejto zóne po dokončení tretej budovy bude môcť pracovať až štyritisíc ľudí.
Ponúkate vašim klientom aj iné benefity?
Je toho veľa. Kto bol pri procese certifikácií WELL a LEED vie, že sú to stovky strán manuálov, ktoré musíte dodržať. Okrem iného sú štandardom vysoké svetlé výšky kancelárií a rýchla i jednoduchá adaptabilita priestorov podľa požiadaviek klientov. V súčasnosti sa zameriavame na výstavbu budov s prestížnou certifikáciou LEED a WELL Platinum.
Všetky kancelárie sú nielen nadštandardne vetrané vzduchotechnikou, ale privádzaný vzduch je aj tepelne upravený. Preto je potreba púšťania neobľúbenej klimatizácie alebo kúrenia minimálna. Tým dosahujeme aj nižšie spotreby energií, čím sú naše budovy ekologickejšie.
Do akej miery využívate obnoviteľné zdroje energie?
Na streche parkovacieho domu pre takmer 600 vozidiel prebiehajú prípravne práce na zelenú strechu a inštaláciu fotovoltickej elektrárne o výkone 250 kilowattov peak (kWp). Tato fotovoltická elektráreň pokryje 25 percent predpokladanej spotreby elektrickej energie NodCity Obchodná. Okrem toho v parkovacom dome budeme inštalovať nabíjacie stanice pre elektromobily a v prípade potreby sme pripravení zvýšiť ich počet.
Ako vnímate situáciu na realitnom trhu v kontexte s drahšími hypotékami?
Na trhu s nehnuteľnosťami je nižší dopyt po kúpe ako to bolo v minulosti. Vyššie úrokové sadzby pri úveroch na bývanie dočasne znížili počet ľudí, ktorí dokážu dosiahnuť na hypotéku. Hoci sme zaznamenali pokles predaja bytov približne o polovicu, byty sa naďalej predávajú. No práve pre pokles predaja sme aktuálne spomalili tempo výstavby. Kým predtým sme postavili 150 bytov ročne, teraz staviame tempom 75 bytov ročne. V tomto tempe budeme pokračovať, kým sa situácia na realitnom trhu nezmení. Tento rok sme skolaudovali 129 bytov v projekte Pod Zábrehom v Púchove a až 90 percent už má svojho majiteľa. Dokončujeme ďalších 75 bytov v projekte Zelené Vlčince v Žiline. Budúci rok štartujeme výstavbu šiesteho bytového domu v tomto projekte so 75 bytmi.
Viacerí developeri sprístupnili nehnuteľnosti okrem predaja aj na prenájom. Ako je to vo vašom prípade?
Časť bytov plánujeme dať aj do prenájmu. Vo výstavbe v Žiline totiž pokračujeme a na predaj chceme ponúkať najmä novostavané byty. Zároveň si tak chceme otestovať nájomný trh. Naším cieľom je stavať tak, aby to bolo neustále ekonomicky zmysluplné. Aktuálne zároveň pracujeme na príprave viacerých nových projektov, aby sme boli pripravení na opätovné zotavenie trhu o približne päť rokov. Trh je cyklický, teda po čase príde oživenie. A keď sa tak stane, chceme hneď začať stavať.
- Milan Dubec
Podnikateľ, vizionár, investor a filantrop, ktorý vlastní a riadi projekty v developmente, online a médiach. Založil niekoľko úspešných portálov ako Azet.sk, Aktuality.sk, Pokec.sk, Bistro.sk, Nehnuteľnosti.sk. Je spolumajiteľom viacerých ďalších úspešných firiem na Slovensku ako GoodRequest, EIV.AI, Zilinak.sk. Naďalej je akcionárom multimediálneho vydavateľstva Ringier Slovakia, výkonným riaditeľom developerskej spoločnosti Reinoo, a.s a investorom do technologických start-upov.
Ďalšie dôležité správy
