Bývanie v Dubaji je nielen o dobrej investícii, ale najmä o novom zážitku

Kým realitný trh v Európe zažíva jedno z najťažších období od poslednej recesie, záujem investorov sa v ostatnom roku presunul aj do metropoly Dubaja, ktorá naopak zažíva boom v dopyte a aj v ponuke zaujímavých projektov.

Prielom investorov do zálivu je výrazný. Dubaj patrí už dnes k jednou z najnavštevovanejších miest na svete. Zároveň je jednou z najbezpečnejších metropol s vysokou kapitalizáciou nehnuteľností. Projekty prinášajú naďalej zaujímavé ponuky pre investorov. Ceny na meter štvorcový sú stále trikrát nižšie ako v iných top destináciách sveta.

V ostatnom období Dubaj priniesol aj zaujímavé ponuky v projektoch. Naďalej sa rozvíja infraštruktúra a zdravotníctvo ako aj sociálna ponuka mesta. O Dubaji ako novej lokalite pre investorov, ale nielen o tom sa budeme rozprávať s Máriou Fusekovou a Michalom Fusekom, zakladateľmi spoločnosti Trim Real Estate, ktorí pôsobia práve v tejto metropole.

Kto dnes môže byť investorom v Dubaji?

Investorom môže byť v zásade ktokoľvek, pretože Dubaj v roku 2001 otvoril svoje brány. Dovtedy nebolo celkom možné v Dubaji alebo vo všeobecnosti v Spojených arabských emirátov investovať z pohľadu ľudí mimo tejto krajiny. Trh sa však otvoril a keď sa pozrieme na štruktúru Dubaja samotného, tak len 15 percent sú lokálni obyvatelia a 85 percent tvoria už ľudia z celého sveta.

Čo je dnes na Dubaji špecifické z pohľadu realít a čím dokáže záujemcov o bývanie prilákať? 

Dubaj je zaujímavou kombináciou rôznych faktorov. Má síce iba päťdesiatročnú históriu, ale dokázal si vybudovať pozíciu svetovej metropoly. Je to druhé najnavštevovanejšie mesto sveta s top službami, zdravotníctvom, školstvom či infraštruktúrou. Zároveň je to dovolenková destinácia. To znamená, že ľudia v ňom aktívne žijú. Sezóna je v zásade takmer celý rok a ľudia tam chodia oddychovať. Táto kombinácia je zaujímavá pre investorov, ktorí sa na to môžu pozerať vyslovene ako aktívum, ale zároveň chcú svoju nehnuteľnosť využívať aj pre vlastné účely.

Naďalej platí, že v Dubaji rastie výnos z nehnuteľností. Je to aj vplyvom toho, že mnohé projekty stále zvyšujú svoju kvalitu a prinášajú benefity a trendy. Platí to aj pri projektoch spoločnosť DAMAC?

Áno, spoločnosť DAMAC ponúka nehnuteľnosti, ktoré už dávno nie sú len o bývaní, ale majú pridanú hodnotu. Niekedy postačovalo, aby jedna veža mala napríklad bazén, fitnes či wellness. DAMAC však aktuálne prišiel s novou ponukou kvality a už dávno nie je len o bývaní, ale najmä o zážitku. Je to podobné ako pri gastronómii. Kedysi sme ocenili veľké porcie jedla aj s prílohou, avšak dnes sú preferované čoraz viac menšie, atraktívnejšie jedlá, ktoré vieme oceniť. To isté je platí aj pri bývaní. DAMAC preto už nechce ponúkať štandard, ale zážitok.

Zároveň je v Dubaji ohromná konkurencia developerov a každý sa snaží prinášať nové aspekty, osloviť klienta vlastnou stratégiou. Napríklad spoločnosť DAMAC sa pozicionuje ako líder v luxusných nehnuteľnostiach a práve preto nadviazala spoluprácu s rôznymi svetovými menami a značkami. Tým sa klientom umožnilo prepájať sa s určitou značkou a vlastným spôsobom života aj pri výbere samotnej nehnuteľnosti. Je to viac o tom ako sa človek v nehnuteľnosti cíti.

Konkurencia je silná. Napriek tomu ponuka nehnuteľností v Dubaji je stále dostatočná. Platí to aj pri tomto developerovi?

Keď sa pozrieme na portfólio DAMACU, aktuálne má viac ako dve a pol tisíca zamestnancov a len tristo je zameraných na predaj. Od momentu, kedy bola firma založená, dokázala k dnešnému dňu dodať viac ako 42-tisíc rezidenčných nehnuteľností a v súčasnosti má viac ako 28-tisíc vo výstavbe.

Cena za štvorcový meter zostáva stále prijateľná, aj keď to porovnáme s niektorými svetovými metropolami. Aký typ investorov dnes do Dubaja prichádza a o čo majú záujem?

Napriek tomu, že Dubaj má za sebou päťdesiatročnú históriu, dokázal každých desať rokov zdvojnásobiť svoju populáciu a v súčasnosti tam býva viac ako 3,6 milióna obyvateľov. To v zásade generuje určitý dopyt. Keď sa pozrieme na rozloženie trhu, tak približne polovica nehnuteľností sa predáva priamo od developera a ďalšia priamo na trhu.

Rozloženie klientely je úplne iné ako na iných trhoch, pretože Dubaj má naďalej ašpiráciu rásť. Ich stratégia je mať do roku 2040 5,8 milióna obyvateľov. Z tohto pohľadu sa mesto stále rozvíja a má čo ponúknuť klientom.

Development nie je už o masovosti, ale o kvalite. Je to takzvaný brand development. Čo klientom prináša a aká je pridaná hodnota práve takýchto projektov?

Čo sa týka značkových budov a projektov, tzv. branded towers, alebo nehnuteľností s vyššou pridanou hodnotou, tak z pohľadu čísel zaznamenávame, že výnos, resp. kapitalizácia, v rámci tohto segmentu je oveľa atraktívnejšia. Zároveň kvalita života je oveľa lepšia, vyššia a ľudia vo svojej nehnuteľnosti môžu nielen bývať, ale sa aj zabaviť, stráviť kvalitný čas či už so svojimi priateľmi, alebo so svojou rodinou.

Je známe, že tieto trendy nehnuteľností sú približne o 30 až 40 percent drahšie z pohľadu štandardných nehnuteľností, ale na druhej strane zabezpečujú vyššie výnosy. Vlani sa napríklad v lokalite dubajského downtownu predalo 818 štandardných nehnuteľností a viac ako 1 470 brandových nehnuteľností.

To znamená, že väčšinou sú tieto spojené práve s top lokalitami. Zároveň, z pohľadu nájmov stojí priemerný mesačný nájom za trojizbový byt v downtowne asi 3 100 eur. Ak však ide o brandovú nehnuteľnosť, tak rovnaký byt s rovnakým parametrom generuje nájom asi 6 200 eur. Je vidieť, že výnos môže byť oveľa atraktívnejší, napriek tomu, že úvodná cena je, samozrejme, tiež iná.

Hovoríme o top lokalitách a miestach, ktoré tieto výnosy prinášajú. Ktoré to sú?

DAMAC má rôzne lokality, na ktoré sa zameriava, pretože aj oni vnímajú, že portfólio klientov je rôzne. Keď sa však bavíme o brandových nehnuteľnostiach, tak väčšinou sú to hlavné lokality ako downtown, časť Biznis Bay alebo miesta pri pláži. Napríklad projekt DAMAC Bay 2 od spoločnosti Cavalli je priamo na pláži. Sú to top lokality, ktoré, keď sa prepoja značkou, vedia priniesť všetky očakávania klienta alebo investora nehnuteľnosti.

V čom tento nový typ developmentu a dizajnu prináša benefity a čo môžu klienti v takýchto projektoch očakávať?

Jednou z top lokalít je Biznis Bay. Je to biznisovo orientovaná oblasť, kde developer ponúka nehnuteľnosti, ktoré majú pridanú hodnotu najmä v oblasti wellness. Ľudia si po práci, keď prídu domov, chcú oddýchnuť, zregenerovať. Pracovné nasadenie v takýchto metropolách je vyššie a teda dosť dynamické. Takže v rámci tejto lokality sa developer zameral na preferenciu wellnessu.

Naopak v projekte Canal Crown od štúdia Grisogono sa inšpirovali vesmírom a v dizajne zvolili kameň, ktorý sa nachádza v meteoritoch. Je tým inšpirovaný dizajn celej veže. To znamená, že napríklad sauna je v dizajne vesmírnej lode, v oddychovej miestnosti ste ako keby pod hviezdnou oblohou. Klient nájde tiež bazén, ktorý možno využívať v spojení s virtuálnou realitou. Nasadí si špeciálne okuliare a môže plávať či už vo vesmíre alebo medzi žralokmi.

Táto veža zároveň ponúka aj fitness, pričom celú cvičebnú zostavu môžu obyvatelia absolvovať v bazéne. V rámci lokality Dubai Marina je v ponuke budova, ktorá je inšpirovaná značkou Cavalli. Jej obyvatelia majú prístup napríklad do múzea. Na najvyššom poschodí si v rámci baru vedia dať sushi Cavalli a zároveň sa môžu zdržiavať v bazénoch, ktoré majú kupoly, kde si môžu dať nápoj pri ohni.

Všetko je to o konkrétnom zážitku a o možnosti bývať so zážitkami priamo v týchto nehnuteľnostiach. Snažíme sa priniesť práve aspekt pocitu z päťhviezdičkového hotela, ale v rezidenčnom bývaní. Všetky tieto služby sú vyslovene pre rezidentov bez žiadnych príplatkov.

Začína nový štandard projektov, ktorý môže klient kúpou nehnuteľnosti očakávať automaticky, alebo je to vyslovene len pre niektoré projekty?

Ide o vybrané projekty. DAMAC sa snaží byť lídrom práve v nehnuteľnostiach tohto segmentu a snaží sa určovať nový trend takzvaných wellnessových nehnuteľností. Cítiť pri nich ruku človeka, ktorý sa podieľal na dizajnovaní, na interiéroch, na zážitkoch, ktoré v budove možno zažiť.

Aby však budova mohla byť pomenovaná ako značková, musí mať licenciu, ktorú dostane po detailnom schválení. Apartmány v rámci značkových budov majú napríklad najnižší prípustný strop vo výške 3,2 metra. Štandard v rámci Dubaja je 2,7 až 2,75 metra. To je napríklad jednou z podmienok.

Tie ďalšie sa týkajú napríklad vybavenia budovy. Už to však nie je len bazén či posilňovňa. Musí ísť o vyšší štandard ako je napríklad bazén s umelými vlnami. Aby nehnuteľnosť mohla dostať takúto licenciu, musí prezentovať nadštandardné služby, ktoré sú iba pre rezidentov a sú zdarma, čo je úžasné.

DAMAC sa zameriava na nový typ developmentu. S ktorými projektami dnes spolupracuje?

Sú to značky ako Cavalli, Trump, Paramount, Rotana, Zuhair Murad, Versace a ďalšie. Už to nie sú len budovy, prislúchajú k nim aj služby ako napríklad golfové ihrisko, ktoré zastrešuje Trump Organization. Viacero budov máme v ponuke aj od ženevského šperkára Grisogono. Každý projekt je inšpirovaný kameňom, ktorý sa využíva v šperkárstve, napríklad emerald, rubín, modrá perla a iné. Každý svoj projekt zastrešuje značkou, ktorá má svoje špecifiká a z ktorej čerpá inšpiráciu.

Čo môžu klienti očakávať v ďalších rokoch a na čo by sa mohli zamerať?

Človek dokáže v Dubaji žiť kvalitný život, alebo tam ide za zábavou. Štandardne sú zaužívané lokality, ktoré sú v očiach ľudí známe. Dubaj je však omnoho väčšie mesto s vyše 70 kilometrami pláží. Zároveň sa čoraz viac rozširuje aj smerom od pobrežia a developeri prinášajú tam aj aspekt tzv. komunitného bývania. Nové mestské časti majú svoju architektúru a okrem štandardného bývania sú v nich služby, retail, školy. Cieľom je mestská časť, ktorá má pre užívateľa vyššiu pridanú hodnotu.

Trim Real Estate sa venuje lokalite Dubaja už dlhšiu dobu. Na čo sa dnes ľudia ohľadom Dubaja pýtajú a čo im odporúčate?

Klienti v rámci týchto krajín si vyžadajú osobné stretnutie, čo úplne chápeme a rešpektujeme. Informujeme ich o situácii v Dubaji, vysvetľujeme, aký spôsob života tam je. Aj my sami máme tri deti a vieme, že školstvo a zdravotníctvo je tam perfektne zmáknuté. Stretnutia s našimi klientmi sú skôr o edukácii. Veľakrát to nie je len o nehnuteľnostiach, ale o štýle života.