Developerský projekt je úspešný, ak slúži ľuďom. O unikátnych rozvojových územiach priamo v centre Bratislavy, o potrebe zhusťovať mesto, zdĺhavých konaniach na úradoch aj o tom, že periférie bez vybavenosti mestu nepomáhajú, hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ a podpredseda predstavenstva JTRE.

Bratislava dlhodobo bojuje s nedostatkom bytov napriek tomu, že sa v meste stále stavia. Čo je za tým?
Je to dlhodobý problém, spája viac dôvodov. Na jednej strane je to historický vývoj, ktorého výsledkom je, že na Slovensku je v porovnaní so západnou a severnou Európou oveľa menej bytov na počet obyvateľov. V našich domácnostiach žije priemerne viac členov, ale pomaly smerujeme k číslam tejto časti Európy. Máme čím ďalej, tým viac „single“ domácností a vek rodičov tiež rastie. Ďalším dôvodom sú nepružné územné plány, ktoré pomaly reagujú na zmeny. Vo väčších sídlach, najmä v centrách miest, vyžadujú príliš veľa iných funkcií na úkor bývania. Pritom bývanie potrebujeme podľa možností dostať do centra mesta, nie na perifériu. Môžem uviesť dva argumenty, a to je mesto krátkych vzdialeností, kde je blízko do školy, do práce, na večeru či do divadla, a teda menšia potreba využívať auto a väčšia chuť využívať MHD. Napokon ďalším dôvodom nedostatku bytov sú zdĺhavé konania na úradoch, ktoré predlžujú proces povoľovania väčších projektov až na niekoľko rokov.

Ako to riešiť?
Riešením je zmena zákonov o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a ich zosúladenie so zákonom o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA), ktoré by zjednodušili a zrýchlili stavebné povoľovacie procesy a odstránili duplicitu v procesoch, keď sa opakovane posudzujú rovnaké veci rovnakých účastníkov konania. Takisto spružnenie a zjednodušenie procesov územného plánovania, najmä zmien a doplnkov územných plánov, ktoré aj pre komplikované a zdĺhavé procesy nie sú pravidelne aktualizované. Treba ich odpolitizovať a preniesť do odborných kruhov, pričom mestá a obce v nich naďalej majú mať silné slovo, aby vedeli regulovať svoj rozvoj. Umožnilo by to aj developerom rýchlejšie reagovať na dopyt ľudí po bytoch a firiem po komerčných priestoroch. V konečnom dôsledku by to znížilo ceny a zlepšilo dostupnosť pre konečných užívateľov

Ceny nehnuteľností v Bratislave rastú. Kto si tam dnes môže dovoliť nehnuteľnosť?
Napriek pandemickej situácii vidíme vysoký dopyt po bývaní. Je to dôkaz, že ľudia potrebujú bývať, zároveň sú teraz výhodné podmienky financovania bývania. Aby si bývanie mohli dovoliť široké skupiny ľudí, treba stavať rôznorodé projekty. Inú cieľovú skupinu majú byty v prvom slovenskom mrakodrape Eurovea Tower a na nábreží v rozšírení projektu Eurovea a iní ľudia kupujú byty v Ovocných sadoch Trnávka. Každému treba ponúknuť typ bývania, aký mu vyhovuje, v cenovej úrovni, ktorú môže akceptovať.

Kupujú sa byty najmä ako investícia? Aký trend asi nastane v tomto smere o pár rokov?
Hovorili sme o veľkom nedostatku bytov, zároveň Bratislava ako hlavné mesto, ekonomické, spoločenské a kultúrne centrum širšieho regiónu okolo hraníc s Rakúskom a Maďarskom a celého Slovenska priťahuje viac ako stotisíc ľudí, ktorí dochádzajú na dennej či týždennej báze. Nie malá časť z nich sa tu usadí. Ľudia potrebujú vlastné bývanie. Investičné nákupy tvoria 10 až 15 percent v závislosti od projektu. Z toho časť sú nákupy rodičov pre deti, čo nepovažujeme za investíciu na zhodnotenie majetku. Platí, že nehnuteľnosti sú dlhodobo stabilná, výnosná a dôveryhodná investícia. Realitný trh sa z krátkodobého hľadiska vyvíja cyklicky, môžeme očakávať určitú korekciu rastovej krivky, z dlhodobého si nehnuteľnosti udržia a zvýšia hodnotu.

Ľudia, ktorí si dajú vystavať bývanie, naň neraz roky čakajú. Termíny ukončenia výstavby či kolaudácia sa aj niekoľkokrát posúvajú. Majú problémy v bankách. Čo s tým?
Pri výbere bývania je rovnako ako lokalita, veľkosť, dispozícia a štandard bytu či cena dôležitá aj povesť developera, teda jeho schopnosť dokončiť a dodať používateľom projekt včas a v sľubovanej kvalite. JTRE má na konte tisíce bytov v rôznych projektoch odovzdaných spokojným obyvateľom. Opäť platí, že projekty predlžujú zdĺhavé konania a kolaudácie, ktorých trvanie nevie developer ovplyvniť, zvlásť teraz v súčasnej pandemickej situácii.

Vyhovujú nehnuteľnosti, ktoré sa v meste stavajú, skutočným požiadavkám ľudí, ktorí chcú v Bratislave viesť rodinný život?
Samozrejme, požiadavky ľudí sa postupne menia nielen pre prirodzený životný cyklus, založenie rodiny alebo odchod do dôchodku, ale aj požiadavky na život v meste sa vyvíjajú. Dnes sa ľudia aj po čerstvej skúsenosti s pandémiou oveľa viac pozerajú nielen na samotný byt, ale aj na vybavenie okolia a verejné priestory, teda či majú v pešej dostupnosti obchody, služby, školy, svoju prácu, reštaurácie, park alebo detské ihrisko.

Akým smerom by sa mala výstavba v Bratislave uberať?
Mesto potrebuje širokú škálu rôznych typov nehnuteľností. V minulosti bolo problémom, že sa stavali jednotlivé objekty a netvorilo sa mesto. Preto sme sa sústredili na výstavbu ucelených plnohodnotných mestských štvrtí s potrebnými funkciami, ako je River Park a Zuckermandel. V súčasnosti rozvíjame nábrežnú štvrť Eurovea City. Oslovili sme svetoznámu architektku a urbanistku Beth Galí, aby vytvorila koncept verejných priestorov pre celú štvrť. Už dlhšie sa venujeme príprave ešte väčšieho projektu Nové Lido, ktoré rozšíri centrum mesta aj na pravý breh Dunaja, čo bude zásadný posun v rozvoji mesta. Pri takýchto projektoch musíme už v čase vzniku myslieť na to, čo budú ľudia a mesto potrebovať o päť, desať a viac rokov, pretože tak dlho trvá ich príprava, vývoj, povoľovanie a realizácia.

Stavia sa kvalitne? Aké stavby v meste chýbajú, ktorých je veľa?
Kvalita u nás zodpovedá európskym štandardom. Vzhľadom na rozdielnu ekonomickú úroveň a kúpnu silu je prirodzene rozdiel v tom, čo si môžu dovoliť ľudia u nás a napríklad v Londýne, kde staviame náš prvý projekt Triptych Bankside. V Bratislave chýbajú budovy s verejnou funkciou. Vznikajú len výnimočne. Štát málo investuje do vzdelania, kultúry či športu. Aj preto sme privítali iniciatívu podporiť z verejných zdrojov v partnerstve so súkromným developerom vybudovanie národného kultúrneho a kongresového centra. Môže vzniknúť reprezentatívna stavba súčasnej generácie a nový symbol Bratislavy.

Aké sú priority ľudí a aké majú developeri? Stavajú to, čo mesto potrebuje, alebo to, čo chcú ľudia, alebo to, čo si myslia, že ľudia budú chcieť? Alebo je v tom reálne prienik?
Úspešný projekt je ten, kde dochádza k prieniku toho, čo chcú ľudia a mesto s víziou developera. O úspechu nerozhodujú úradníci, magistrát, kritické hlasy či ochranári, ale ľudia, ktorí projekt využívajú. Ak  sa im v ňom dobre žije, býva, trávi voľný čas či pracuje, vtedy je projekt úspešný. Dobrý developer vždy stavia to, o čo majú ľudia záujem a pre ich budúce potreby. Od života v meste majú rôzni ľudia rozdielne očakávania. Bývanie je individuálna vec, preto musia mať projekty pestrú ponuku rôznych typov a veľkostí bytov, aby si každý našiel to svoje bývanie a mohla vzniknúť funkčná komunita susedov. Nie všetky projekty, ktoré v Bratislave v posledných rokoch vznikli, to spĺňajú. Niektoré sa príliš sústreďujú na najžiadanejšie typy bytov, čo sú jedno- a dvojizbové byty a chýbajú v nich väčšie byty pre rodiny. Čo sa týka vzťahu developerov a mesta, sú odsúdení na spoluprácu a tak to musí byť. Mesto nemá bojovať proti developerom, ale má nastaviť jasné pravidlá výstavby v územných plánoch, stratégiách a ďalších dokumentoch, ako je napríklad manuál verejných priestorov či parkovacia politika.

Veľkým problémom, ktorý trápi hlavné mesto a ktorý úzko súvisí s bývaním, je doprava. Čo by Bratislave pomohlo vyriešiť zápchy, kolóny, kolapsy?
Bratislava kopíruje prirodzený rozvoj svetových metropol, ale vzhľadom na historický vývoj s určitým oneskorením a, samozrejme, má miestne danosti z pohľadu rozloženia a terénu. Aj preto sme stále automobilovým mestom, kým v metropolách na západ od nás robia všetko pre zlepšenie pešieho pohybu, cyklodopravy a najmä verejnej dopravy. Pre Bratislavu je riešením zlepšovať mestskú hromadnú dopravu tak, aby to motivovalo ľudí presadnúť z áut. Budovať nové električkové trasy, ideálne oddelené od automobilov, aby mali výhodu práve v dopravnej špičke. Dôležité je povedať, že žiadne mesto na svete nie je také bohaté, aby dopravnú infraštruktúru budovalo na kapacitu v špičke. To by sme mali šesťpruhové cesty, po ktorých by sme sa ráno pohodlne dopravili do školy a práce, ale cez deň by zívali prázdnotou. Ak chceme bývať v meste, musíme do určitej miery akceptovať väčšiu hustotu sídla, a teda aj určité časové obmedzenia v okolí sídla alebo priamo v ňom. Jedine dobrá kombinácia verejnej mestskej a prímestskej dopravy môže tomuto stavu výrazne pomôcť v spádovej oblasti Bratislavy.

Ako výstavba v Bratislave ovplyvňuje život v okolí mesta? Aké scenáre prognózujete? Bude okolie „trpieť“ či čerpať výhody?
Jedným z problémov Bratislavy, podobne oneskoreným ako v prípade dopravy, je nekontrolovaný rozvoj satelitov a zástavby mimo mesta. Práve to prináša zápachy, odhliadnuc od ďalších ekologických či sociologických problémov spojených so životom v anonymných perifériách bez vybavenosti. Vo Viedni a v ďalších mestách, ktoré patria k najlepším na život, prebieha rozvoj vnútri mesta, najčastejšie premenou nevyužívaných priemyselných lokalít, podobne ako v Bratislave v novom „downtowne“ pri Dunaji. Bratislava má unikátne rozvojové územia priamo v centre, ako je spomínané Nové Lido. Ktoré iné mesto môže rozšíriť centrum takmer na dvojnásobok v atraktívnej lokalite pri rieke? Bratislava bude vždy ekonomickým a kultúrnym centrom, ktoré bude priťahovať ľudí zo širokého okolia. Je len na nás, ľuďoch a samosprávach, či to uchopíme ako príležitosť, z ktorej budeme čerpať výhody, alebo ako problém, ktorý nás bude zaťažovať.

Pavel Pelikán (49)
absolvent Stavebnej fakulty STU. V roku 2000 nastúpil do spoločnosti J&T REAL ESTATE. Začal na pozícii projektového manažéra, neskôr bol technickým riaditeľom, od roku 2005 pôsobí ako výkonný riaditeľ a je podpredsedom predstavenstva. JTRE, jeden z najväčších slovenských developerov, realizoval projekty Karloveské rameno, River Park, Panorama Towers, Zuckermandel, Westend či Eperia Shopping Mall. Vo výstavbe sú Klingerka, rozšírenie Eurovea, Ovocné sady v Bratislave, Kynek rezidencie v Nitre a prvý projekt JTRE v Londýne Triptych Bankside.